在經(jīng)濟(jì)學(xué)家的眼中，樓市調(diào)控至今效果如何？是不是已經(jīng)出現(xiàn)了房價的拐點？作為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，2012年到底中國的經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)、貨幣政策以及調(diào)控方面有哪些政策的可能？中國房地產(chǎn)市場來年又將走向何方？上周在京舉行的網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)年年會上，前建設(shè)部政策研究中心主任陳淮、中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)、龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席市場官秦力洪、中央財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授郭田勇對中央政府樓市調(diào)控的底線展開了一場熱議。

　　盡管行政性的調(diào)整措施并非市場自身的行為，但經(jīng)濟(jì)學(xué)家們認(rèn)為，市場的行為應(yīng)該有自身的漲跌，一直單邊上漲的中國房地產(chǎn)市場本身也需要一定程度的調(diào)整，這本身是市場經(jīng)濟(jì)本身規(guī)律性的東西。2012年市場將繼續(xù)調(diào)整，房價將繼續(xù)下行，這是眾多與會經(jīng)濟(jì)學(xué)家的共識。

　　前建設(shè)部政策研究中心主任陳淮：

　　2012房產(chǎn)政策松緊取決于通脹情況

　　對房地產(chǎn)調(diào)控的不放松，本身就是對2011年房地產(chǎn)政策的肯定。配合國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)政策不會放松，假定發(fā)生嚴(yán)重的通脹，該升息的還要升息，而不論你難受還是不難受，悲觀還是樂觀。這就叫不放松。誰說地方扛不住就會放松調(diào)控政策了？誰跟你說樓市調(diào)控讓中國的經(jīng)濟(jì)到了不斷下滑的地步？哪有這樣的事，我們別錯誤的估計。

　　首先，世界經(jīng)濟(jì)沒有那么壞。我們想想從09年四季度以來的兩年，包括美國發(fā)達(dá)國家企業(yè)在內(nèi)的世界五百強(qiáng)企業(yè)的微觀效益都在明顯改善，過不下去的是政府，微觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)已經(jīng)在明顯復(fù)蘇，他們企業(yè)的盈利情況比我們A股市場的上市公司強(qiáng)得多。大家都說發(fā)達(dá)國家遇到主權(quán)債務(wù)危機(jī)了，但是納斯達(dá)克非常抗跌，而中國股市卻是去年全球股市表現(xiàn)最差的，今年更是從2800點跌到2200點，人家企業(yè)的盈利狀況在不斷上升，我們企業(yè)的盈利狀況在下降。

　　第二，二十世紀(jì)九十年代以來，高科技的發(fā)展所造就的最新成果，對改變社會、人們的生活、生產(chǎn)狀況的提高效力，其潛力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有發(fā)揮出來，更別說發(fā)揮殆盡，我們IT發(fā)展到今天，在市場的應(yīng)用也不過是一個手機(jī)而已，空間還很大。

　　再看中國國內(nèi)，2008年的市場因為全球驟然緊縮，我們的出口嚴(yán)重受損，在這樣的情況下，我們的確遇到了一些問題。這不是說中央沒有決心把房地產(chǎn)調(diào)控好，宏觀調(diào)控就是看天穿衣服，現(xiàn)在到了立夏該穿裙子了，他的決策和房地產(chǎn)不是互為因果，房地產(chǎn)只是被動地服從。當(dāng)時我們必須忍受一定程度的房地產(chǎn)市場的反彈，因為首先得應(yīng)對金融危機(jī)。

　　2012年也是一樣，收緊還是放松房地產(chǎn)政策，取決于通脹是否卷土重來這個根本因素。但需要說明的是，通脹不完全取決于中國內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)形勢，同時也取決于外部的經(jīng)濟(jì)形勢。比如說美國人打伊朗了，或者說伊朗把波斯灣封鎖了，導(dǎo)致全世界因為能源吵架，如果有這些因素，這會比我們預(yù)想的影響要大得多。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)：

　　地方政府利用調(diào)控降低對房地產(chǎn)的依賴

　　從全國房地產(chǎn)市場的銷售數(shù)據(jù)來看，前11個月，近9億平米，和去年相比，同比增加將近9%。還有一個重要的數(shù)據(jù)，新開工面積和施工面積，依然保持在20%以上的增長。所以從這些關(guān)鍵數(shù)據(jù)來看，應(yīng)該說前11個月的市場表現(xiàn)，不像我們一些媒體渲染的那么低迷、那么軟。我覺得這個是一個基本的判斷。另外一方面，我們結(jié)合房價的數(shù)據(jù)來看，投資已經(jīng)連續(xù)四個月環(huán)比負(fù)增長。新開工面積，出現(xiàn)連續(xù)幾個月的下滑。房價出現(xiàn)停漲，或者說漲幅趨緩。所以說房地產(chǎn)行業(yè)下行的態(tài)勢非常明顯。今年盡管從成交數(shù)據(jù)來看，和去年相比，成交金額前十個月和09年持平，但成交面積超過了09年，和2010年相比不相上下。

　　樓市調(diào)控影響投資開發(fā)，直接影響到地方政府的土地財政。我們的地方政府愿不愿意扛，或者能不能扛得住？大家可能已經(jīng)注意到，7月份和10月份，上海市市長、北京市市長分別就如何利用調(diào)控的機(jī)會降低房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟(jì)和地方財政的影響表達(dá)看法。的確，在利益訴求上，地方和中央有不一樣的地方，但是我們看到北京、上海兩個國內(nèi)最重要的城市的表態(tài)，應(yīng)該說他們的表態(tài)對其他的省市會有一定的示范效應(yīng)。

　　當(dāng)然我們也看到，04、05年，上海明確把房地產(chǎn)作為地方經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，這是當(dāng)時的區(qū)域經(jīng)濟(jì)定位，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。05年的時候，房地產(chǎn)增加值對上海經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度曾經(jīng)達(dá)到15%，今年前三季度，這個數(shù)字已經(jīng)下滑為8%，當(dāng)然北京也有相似的情況。應(yīng)該說，兩市的市長對樓市調(diào)控有他們自己的理解，并切實采取了措施。

　　樓市的調(diào)控，當(dāng)然對地方經(jīng)濟(jì)帶來一些影響，直觀的是影響到地方土地市場的表現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)效益會有所降低。無論北京、上海，GDP的增速在全國處于末端，但是兩個市長都主動降低地方經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴程度、地方財政對土地的依賴程度。這表明了我們地方省市在房地產(chǎn)調(diào)控中的態(tài)度變化，我相信會有更多的城市也會調(diào)整這樣的心態(tài)，會有新的決策取向，比如如何去“支柱化”，去“房地產(chǎn)”化，去“土地財政”，當(dāng)然也包括在住房功能上“去投資”。這幾個“去”在未來幾年里將表現(xiàn)得淋漓盡致。

　　龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事秦力洪：

　　此輪降價是開發(fā)商積極主動防御

　　過去兩年，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，恐慌性是非常多的。市場的購買力不是來自投機(jī)的需求，也不是來自真正居住需求的放大，相對的，購買是由于看到了房價上升的速度，大量的客戶被迫入市導(dǎo)致成交量的上升，這一部分的購買，其實透支了一部分的消費能力。而今年的調(diào)控，通過限購政策改變了市場的供需關(guān)系，通過限貸改變了消費者的購買門檻，再加上國內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢不是非常好，所以今年整體是一個四面楚歌的感覺。

　　其實整個行業(yè)銷售的下行是在今年3月份，有一些企業(yè)是行動得比較早的，比如說恒大、中海，他們在1、2、3月份就開始采取了行動，那時候市場表現(xiàn)比較平穩(wěn)，還處在10年慣性的狀態(tài)，但其實那時候市場轉(zhuǎn)向的基礎(chǔ)已經(jīng)存在了。三季度末是一個低位僵持的狀態(tài)，從4月份開始，比較主動地加快周轉(zhuǎn)，已經(jīng)成為市場的共識、成為大家普遍看到的現(xiàn)象。

　　我們的動作基于兩點：第一，行業(yè)有周期，大家都知道。我們知道這一輪的周期，必須要有所作為。第二，是一個供需關(guān)系的結(jié)果，我們要順承市場的趨勢，提前讓自己立于比較從容的境地。這一輪的價格調(diào)整和08年出現(xiàn)的那一輪相比，起因上有很大的區(qū)別。08年大部分是受自己經(jīng)營狀況的逼迫，不動就活不下去了，這一輪，我們覺得大的開發(fā)商不是受銷售任務(wù)，或者資金鏈的壓迫干這個事情，而是基于未來市場中期的判斷，而是積極主動防御的策略。我們看到中海是市場反應(yīng)最敏銳的公司之一，還有恒大。我們看到一個大的企業(yè)，戰(zhàn)略清晰，經(jīng)營比較穩(wěn)妥的話，還是能保持從容的狀態(tài)，提前預(yù)判市場。這是從微觀的層面，我們對市場應(yīng)對的一些看法。

　　這仍是一個集中度非常低的市場。我們希望把中間不理性、非市場的因素剔除，通過市場的幾次調(diào)控進(jìn)行脫胎換骨，過程也許會很痛苦，但中國的房地產(chǎn)市場將最終能根據(jù)自己的意愿成長。我想有這樣的變化對政府是有利的，對老百姓是有利的，對房地產(chǎn)也是有利的。

　　中央財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授郭田勇：

　　2012年房價會有明顯下降

　　在中國只要政府下定決心做的事，基本上沒有辦不到的。所以從這點來講，我相信房價在2012年應(yīng)該有一個明顯的下降。我經(jīng)常想房價如果真的出現(xiàn)大幅度下跌以后怎么辦？會不會對銀行業(yè)產(chǎn)生巨大的沖擊，政府會不會又出臺應(yīng)對的方案，或者出現(xiàn)手忙腳亂沒有辦法應(yīng)對的情況，會不會出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象？我們也在分析這個問題。

　　我們也可以揣摩一下中央的心理，我們講調(diào)控，主要擔(dān)心的是中央調(diào)控的決心和底線到底在什么地方？這個是我們在思考的問題。因為大家都很清楚，2008年中央當(dāng)時要調(diào)控房地產(chǎn)，也出臺了不少措施，但是2008年底金融危機(jī)以后，隨著宏觀政策的變化，馬上就變了。應(yīng)該說那一輪中央的調(diào)控政策，并沒有堅持下去。所以才導(dǎo)致09年以后，房地產(chǎn)出現(xiàn)了新一輪的上漲。從這次中央經(jīng)濟(jì)會議精神來看，我們覺得中央在房地產(chǎn)上心理承受的底線是非常強(qiáng)的。因為中央經(jīng)濟(jì)會議，提了三件事：一個是穩(wěn)定增長，一個是調(diào)結(jié)構(gòu)，一個是控物價。

　　穩(wěn)增長，就意味著中央對經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)一定幅度下滑的容忍度在提高，也就說我們可以有經(jīng)濟(jì)增速，但增速從9%降到8%。當(dāng)然我們知道房地產(chǎn)業(yè)，它的行業(yè)標(biāo)桿性非常強(qiáng)，拉動性非常強(qiáng)，我們從把經(jīng)濟(jì)增速往下降這個角度來看，政府有一定的容忍度。從調(diào)結(jié)構(gòu)看，我們可以得出，房價過高不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。房價一方面增加了企業(yè)的經(jīng)營成本，企業(yè)經(jīng)營成本大幅度的上升，這導(dǎo)致白領(lǐng)包括創(chuàng)新性的人才的收入在大城市都沒有辦法買房子。這樣從推動整個創(chuàng)新來講，房價過高是不利的。同時對企業(yè)來講，房價過高，形成上漲的預(yù)期，房地產(chǎn)的上漲就像黑洞一樣，把社會大量的資金流向房地產(chǎn)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的畸形發(fā)展。所以控制上漲本身是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的組成部分。再說控通脹，貨幣政策一放松通脹就上去了，從控通脹的角度，控制物價一定是對的，房地產(chǎn)調(diào)控也會對通脹形成向下壓的效果，而不是向上推。所以從宏觀面來看，以及從經(jīng)濟(jì)基本面來看，我們覺得國家對房地產(chǎn)調(diào)控未來將繼續(xù)產(chǎn)生效果。