泉州8大商業綜合體火力全開眾多商業放量引擔憂

來源:閩南網 2013-09-23 11:48 http://www.413629.com/

十幾年來，泉州的商業地產項目業態，大致經歷從商業街區到超市、購物中心再到近幾年興起的商業綜合體的發展階段。如今，泉州商業綜合體的興起猶如雨后春筍，市中心的萬達廣場、東海片區的東海灣廣場、國華項目、城東片區的中駿·世界城、華大片區的泰禾廣場、潤柏大都會、橋南片區的百捷·中央公園、江南片區的新天城市廣場……商業綜合體跟隨城市拓展及地產發展的腳步，可謂遍地開花。

　　泉州市民從不識“商業綜合體”為何物，到被諸多商業綜合體環繞，只經歷了三年左右的時間。這幾年住宅限購限貸政策出臺，許多之前只開發住宅的開發商紛紛轉向“不限購不限貸”的商業地產，造成現在商業地產項目遍地開花的局面。短時間內眾多商業放量也引起業界的擔憂，泉州究竟能否容納如此多的商業體量？

泉州浦西萬達廣場

華大泰禾廣場

商業綜合體面臨挑戰

　　商業綜合體的建設與城市地產規劃、居民消費水平息息相關。一個城市究竟需要多少商業綜合體？目前為止，并沒有一個精準的統計數字。無論泉州的消費市場是否能夠支撐起這么多的商業綜合體，但毫無疑問，商業綜合體項目面臨挑戰。從外部來看，商業綜合體要迎接同城同區域的商業競爭挑戰，也要面臨電子商務發展帶來的挑戰；從內部來看，對開發商的資金實力及運營管理能力的要求很高，這對很多經驗不足的開發商來說挑戰也很大。

　　資深地產人士黃平認為，開發商應避免“眼高手低”進行過多高端商業綜合體的開發。城市對商業綜合體、購物中心、百貨店呈現階梯式需求。小眾群體對應高端商業，更多商業項目應面對大眾群體。不過，目前多數開發商以自我意愿為主，并沒有按照市場需求進行合理規劃。

　　業內人士認為，過量定位與品牌雷同的商業綜合體并不會對城市消費增長產生明顯拉動作用。當居民消費潛力已開始釋放，商業綜合體的過度增量將難有足夠購買力支撐，在帶動消費增長上自然也就比較乏力。因此，商業綜合體的精準定位非常關鍵。

招商需從項目規劃階段開始

　　對于商業綜合體的競爭問題，泉州海德投資公司總經理張峰認為，泉州是一個國內少有的優質城市，目前商業體量比起之前是多了很多，但與其他城市相比還是不算多，相信泉州有這個能力消耗這個體量。但商業綜合體是一個難度很高相對復雜的項目，前期的精準定位十分關鍵。

　　以海德投資的國華東海項目為例，張峰告訴記者，這個項目從定位之初就把商戶考慮進來，與商戶進行溝通。而在做概念設計階段，更是把商家邀請過來實地查看進行溝通，根據商戶的需求調整方案；而到了普通商業的“招商階段”，其實項目都已基本招商成功。也就是說，招商是貫穿于整個項目運作過程的。

　　對此，新天城市廣場的營銷總監楊汪澤持相似意見。他認為，在商業項目的前期規劃階段就需導入商家，因為很多名牌商家對旗下的門店都有規模、設計等種種要求。如果能提前溝通，根據商家的需求進行規劃，招商成功的機率會提高。

商業需“養” 考驗資金實力

　　成功招商，只是項目運營成功的第一步。項目開業之后，能否實現項目的可持續發展，能否聚集起人氣，讓商家賺到錢，更是擺在開發商頭上的一大問題。商業與住宅不同，在一個新的區域，商業氛圍的形成是需要時間的，而且與政府對該區域的的支持力度息息相關。

　　因此，資深地產人士黃平認為，商業需要較長的“養護”時期。商業綜合體一般配套在住宅區周邊，建設商業綜合體時，擺在開發商面前的第一道門檻便是資金問題。不同于銷售住宅可以幫助開發商快速回籠資金，商業綜合體兌現收益的時間相對緩慢。

　　由于樓市政策瞬息萬變，開發商不僅要應對政策的變化，還要保證資金鏈不出問題。對此，東海開發副總經理鄒大鵬表示，東海灣的商業全部自持，這不僅是為了保障后期商業的良好發展，在招商時可以給商戶優惠政策，還因為公司對商業發展有足夠的信心，而這是建立在東海灣近萬戶業主人氣和東海片區作為新市中心的發展潛力基礎上。

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