經(jīng)濟(jì)型別墅

　　7月份以來，猶如各地酷暑天氣，全國多地商品房市場迎來成交高峰。傳統(tǒng)的淡季不淡，在一線城市的高端物業(yè)市場體現(xiàn)尤其明顯。

  根據(jù)《一線城市高端物業(yè)投資指數(shù)報(bào)告》，7月份，一線城市高端物業(yè)市場表現(xiàn)不俗，雖然由于供應(yīng)不足以及需求在前兩月已得到釋放等因素，部分城市高端物業(yè)成交量有所下挫，但是價(jià)格持續(xù)保持堅(jiān)挺狀態(tài)。該報(bào)告涵蓋別墅、公寓、寫字樓、商鋪等高端物業(yè)細(xì)分市場，旨在為所有高端物業(yè)關(guān)注者提供專業(yè)市場指數(shù)。

  業(yè)界公認(rèn)的是，高端物業(yè)作為保值抗通脹的“硬通貨”受到各路資本和財(cái)富階層的追逐，尤其是在土地資源稀缺的京、滬、廣、深四個(gè)一線城市，以別墅、公寓為代表的高端物業(yè)更受資金推崇。

全國樓市：價(jià)格漲幅放緩

  《一線城市高端物業(yè)投資指數(shù)報(bào)告》顯示，7月份，全國商品房市場成交同比量價(jià)齊升，而環(huán)比成交量一改三個(gè)月以來的增長勢(shì)頭開始下挫。

  7月份，全國商品房成交面積9700萬平方米，同比增長12.4%(6月增長10.8%)，環(huán)比下挫21.2%(6月增長31.6%)，可售項(xiàng)目不足，以及5月、6月需求集中釋放是導(dǎo)致7月銷售增速放緩的主要原因。其中，住宅成交面積8658萬平方米，同比增長12%，環(huán)比下挫20.7%；一線城市7月成交量下挫較為明顯，平均同比下降24.3%；商業(yè)辦公成交面積789萬平方米，同比小幅上漲8.2%，環(huán)比下挫27.4%。

  價(jià)格方面，成交價(jià)格雖然還在小幅上漲，但漲幅明顯放緩，同比漲幅回落4.2個(gè)百分點(diǎn)。7月全國商品房成交均價(jià)6364元/平方米，同比小幅上漲2%(6月上漲6.2%)，環(huán)比小幅上漲4.3%；其中住宅成交均價(jià)5966元/平方米，同比微幅上漲1.5%；辦公成交均價(jià)繼續(xù)維持在萬元以上，但漲幅明顯縮小，為11103元/平方米，同比小幅上漲8.2%，環(huán)比小幅上漲7.7%。

  持續(xù)的成交升溫使得待售面積增速明顯減緩。全國商品房待售面積增加了543萬平方米(6月末增加807萬平方米)，達(dá)到44274萬平方米，同比增長39.8%。其中，住宅待售面積增加423萬平方米(6月末增加506萬平方米)，辦公及商業(yè)營業(yè)用房僅增加23萬平方米(6月末增加116萬平方米)，主要由于辦公樓待售面積減少50萬平方米。

一線城市高端物業(yè)：表現(xiàn)不俗

  7月，國務(wù)院以及央行等國家機(jī)關(guān)雖發(fā)布“意見”、“通知”等文件較為頻繁，但整體政策基調(diào)仍然保持穩(wěn)中微調(diào)，有保有壓的原則。相關(guān)政策的發(fā)布，主要還是保護(hù)剛性住房需求，抑制投資投機(jī)性需求，促進(jìn)市場需求結(jié)構(gòu)合理回歸，以及防止土地價(jià)格升溫，房價(jià)過快、大幅上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

  高端物業(yè)市場雖然受到限購、配額管制等重重限制，但在通脹、資金避險(xiǎn)需求、稀缺投資價(jià)值界定、一步到位等多種因素助推下，仍然處于上升態(tài)勢(shì)。

  以北京高端住宅市場為例，7月成交量明顯下挫。其中別墅環(huán)比量價(jià)齊跌，但從市場歷史價(jià)格來看均價(jià)依舊處于高位；公寓受預(yù)售配額管控限制供應(yīng)個(gè)數(shù)明顯減少，直接影響成交量下挫兩成，而均價(jià)繼續(xù)升高，稀缺核心區(qū)公寓受青睞，支撐價(jià)格上漲。

  在上海，高端住宅市場隨淡市降溫，成交量增速繼續(xù)減緩，價(jià)格逐漸趨于平穩(wěn)；別墅、公寓成交均開始回落，性價(jià)比較高的聯(lián)排別墅，以及城市核心區(qū)的高端公寓為成交主力。

  廣州的高端住宅市場則開始升溫，主要由于在供應(yīng)稍顯不足的前提下需求依舊旺盛，整體市場偏樂觀；其中別墅成交量雖然開始下挫，但均價(jià)依舊穩(wěn)步上漲，公寓為7月高端市場成交主力。

  同樣，深圳高端住宅市場從5月開始回暖，雖然7月成交量價(jià)開始回落，但是依舊高于本年前4個(gè)月。其中別墅成交量價(jià)急轉(zhuǎn)下挫，價(jià)格環(huán)比下挫三成，公寓亦是如此，環(huán)比下挫近六成，價(jià)格微幅波動(dòng)。

別墅：經(jīng)濟(jì)型別墅唱主角

  《一線城市高端物業(yè)投資指數(shù)報(bào)告》顯示，在別墅市場，四個(gè)一線城市成交量均有所回落；價(jià)格方面，除廣州別墅市場價(jià)格繼續(xù)平穩(wěn)小幅上升外，其余三個(gè)一線城市的別墅均價(jià)均有不同程度下滑。

  7月別墅市場還有一個(gè)明顯特點(diǎn)是：經(jīng)濟(jì)型別墅熱銷。尤其是北京、上海兩地，此類別墅產(chǎn)品較受置業(yè)者青睞。經(jīng)濟(jì)型別墅的面積一般不超過300平方米，以低總價(jià)走俏市場。

  在北京別墅市場，由于政府對(duì)高價(jià)項(xiàng)目預(yù)售審批嚴(yán)控之下供應(yīng)大幅減少，使得成交量價(jià)齊跌。7月，別墅成交套數(shù)232套，同、環(huán)比分別下挫36.4%、29.7%；成交均價(jià)29077元/平方米，同比漲幅縮小9.3個(gè)百分比至20.8%，環(huán)比已然開始微幅下挫1.3%。

  成交特征方面，經(jīng)濟(jì)型別墅成交占比擴(kuò)大。從成交區(qū)域看，昌平成交套數(shù)最多，分別成交50套、46套，占比為23%、21%；從成交特征看，300~500平方米的別墅成交占比縮小一成，為43%，成交99套；相應(yīng)的200~300平方米別墅成交占比增大至36%，成交84套，擴(kuò)大9個(gè)百分點(diǎn)。

  這一特點(diǎn)在上海別墅市場亦有體現(xiàn)。7月，上海經(jīng)濟(jì)型別墅成交力度愈加強(qiáng)烈。從成交特征看，150~250平方米的別墅成交占比達(dá)到了70%，上升了5個(gè)百分點(diǎn)，成交293套。

  從上海總體別墅市場來看，7月，供需環(huán)比雙雙回落，供需接近平衡，供需比縮小為1.2。成交面積9.2萬平方米，同比小幅上漲3.1%，而環(huán)比繼續(xù)下挫9.3%；成交均價(jià)28780元/平方米，這是本年度第二次顯現(xiàn)下挫，同比微幅下挫0.8%，環(huán)比也小幅下挫3.5%。7月別墅新增供應(yīng)面積11萬平方米，同比大幅上漲83.2%，環(huán)比則繼續(xù)下挫14.5%。

  上述兩個(gè)城市之外，廣州別墅市場7月成交量明顯下挫，而價(jià)格繼續(xù)平穩(wěn)小幅上升中。具體來看，別墅成交套數(shù)119套，同比下挫14.4%，環(huán)比更是下挫了三成；成交均價(jià)為17681元/平方米，同比上漲23.6%，環(huán)比也繼續(xù)小幅上漲5.6%。

  深圳別墅市場成交量價(jià)則急轉(zhuǎn)下挫，價(jià)格環(huán)比下挫三成，但依舊位于本年成交較高位置。7月，深圳別墅成交套數(shù)27套，同比大幅下挫66.6%，環(huán)比也大幅下挫41.3%，成交均價(jià)為38772元/平方米，同比雖然依舊處于歷史高位，但環(huán)比以及顯現(xiàn)回落跡象，大幅下挫31.5%。

高端公寓：千萬級(jí)平層大宅走俏

  延續(xù)去年下半年以來的熱度，一線城市高端公寓市場表現(xiàn)良好，位于城市中心的稀缺資源型項(xiàng)目尤其受到置業(yè)者關(guān)注。

  北京是房地產(chǎn)調(diào)控最為嚴(yán)厲的城市，預(yù)售配額的管控限制明顯影響到高端公寓的供應(yīng)，供應(yīng)項(xiàng)目個(gè)數(shù)明顯減少，由6月的3個(gè)縮減到1個(gè)，同時(shí)也使得各項(xiàng)目開始惜售，價(jià)格隨之上升，而成交量有所下跌。產(chǎn)品方面則通過升級(jí)、擴(kuò)大面積等措施不斷提升公寓的高端感，以稀缺地段、尊貴體驗(yàn)來打動(dòng)購房者。

  具體來看，7月，北京公寓成交套數(shù)164套，環(huán)比下挫25.8%，成交面積3.8萬平方米，環(huán)比下挫22.4%；但是成交均價(jià)62292元/平方米，環(huán)比上升17.6%。本月成交套均面積有所擴(kuò)大，為232平方米，套均總價(jià)1447萬元，環(huán)比增長兩成。

  從公寓成交區(qū)域看，朝陽區(qū)為成交主力區(qū)域，成交113套，占比為69%；從成交特征看，300平方米左右的平層大宅深受青睞，200~300平方米的公寓成交占比達(dá)到38%，成交63套，其次為300~500平方米，成交36套，占比22%。

  在北京7月公寓TOP榜單中，首創(chuàng)禧瑞都·天禧遙遙領(lǐng)先拔得頭籌，成交48套，成交均價(jià)60244元/平方米，成交套均面積380平方米，套均總價(jià)2292萬元。盤踞CBD(社區(qū)網(wǎng)論壇商鋪)核心地理位置是該項(xiàng)目熱銷的主要因素。

  與北京市場相似，上海的公寓市場成交量跌價(jià)升，成交套均面積繼續(xù)增加。成交套數(shù)194套，環(huán)比小幅下挫8.9%，成交面積4.1萬平方米，環(huán)比小幅下挫3.7%；而成交均價(jià)67938元/平方米，環(huán)比微幅上升1.7%。成交套均面積突破了200平方米，達(dá)到210平方米(6月為199平方米)，套均總價(jià)1432萬元，環(huán)比增長7.6%。

  7月上海公寓成交TOP榜單中，露香園占據(jù)榜首，成交36套，成交面積8605平方米，成交套均面積239平方米，成交套均總價(jià)1475萬元。該項(xiàng)目7月13日開盤，主推206~222平方米三居和243~275平方米四居，配有10000元/平方米的精裝修，報(bào)價(jià)80000元/平方米，總價(jià)1400萬元/套起。

  值得關(guān)注的是，7月深圳公寓市場成交量價(jià)均有下跌。其中成交量大幅下挫，7月成交套數(shù)194套，同比大幅上漲189.6%，環(huán)比則大幅下挫57.5%；成交價(jià)格53519元/平方米，是今年以來首次下跌，同比下跌10%，環(huán)比小幅上漲8.2%。成交套均面積為197平方米，成交套均總價(jià)則跨入千萬級(jí)達(dá)到1052萬元/套。

  廣州公寓市場則成交量大幅增長，價(jià)格企穩(wěn)前行。

商用物業(yè)：一線城市商用物業(yè)分化

  相比高端物業(yè)市場，剛剛過去的7月份，一線城市的商業(yè)物業(yè)市場呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。調(diào)查顯示，除北京商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)下挫外，上海、廣州、深圳三個(gè)城市在供應(yīng)、成交量價(jià)等方面均表現(xiàn)搶眼。

  在四個(gè)一線城市中，7月份，北京的寫字樓和商鋪市場成交均有所下挫，價(jià)格則在5%的幅度內(nèi)小幅波動(dòng)。

  具體來看，7月北京寫字樓成交380套，同比大幅下挫61.8%，環(huán)比下降三成；成交面積7.6萬平方米，同比降三成，環(huán)比則大幅下挫近六成；均價(jià)方面，環(huán)比小幅上漲5.5%至22746元/平方米，同比小幅下降3.2%。商鋪方面，7月，商鋪成交365套，同比小幅上升5.5%，環(huán)比下降18.7%；成交8.9萬平方米，同比上升13%，環(huán)比則下挫16.9%；均價(jià)方面，商鋪為21651元/平方米，同比上升一成，環(huán)比則小幅下挫5個(gè)百分點(diǎn)。

  相比北京，上海、廣州、深圳三城商用物業(yè)市場表現(xiàn)均不錯(cuò)。

  7月份，上海寫字樓市場迎來本年度成交高峰，商鋪成交則量跌價(jià)升。其中，寫字樓成交量結(jié)束了今年3月以來的連續(xù)下挫，反轉(zhuǎn)大增，迎來本年第一次成交高峰。成交面積20.4萬平方米，同比大幅上漲七成，環(huán)比大幅上漲五成；成交均價(jià)24062元/平方米，同比上漲20.5%，環(huán)比上漲14.9%。

  從成交項(xiàng)目看，綜合體項(xiàng)目中的商住兩用產(chǎn)品最受歡迎，在成交量排名前十項(xiàng)目中，有八成項(xiàng)目為商住兩用的產(chǎn)品，這種類型產(chǎn)品在限購等調(diào)控限制下，已然成為投資佳品。

  商鋪方面，7月共成交8.8萬平方米，同比大幅下挫43%，環(huán)比下挫23%；但是價(jià)格卻呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，商鋪均價(jià)達(dá)25042元/平方米，同比大幅上漲近八成，環(huán)比小幅上漲5個(gè)百分點(diǎn)。

  廣州方面，則是商鋪成交量迎來今年峰值，寫字樓成交量增速減緩，但價(jià)格繼續(xù)攀升。7月，廣州商鋪市場顯現(xiàn)同比量價(jià)齊升態(tài)勢(shì)。其中，成交面積為12.2萬平方米，同比是去年7月的兩倍，環(huán)比大幅上漲四成；成交均價(jià)環(huán)比繼續(xù)下挫，均價(jià)16250元/平方米，同比上升近兩成，而環(huán)比則下挫18%。

  而在深圳，由于供應(yīng)量大增，寫字樓和商鋪市場均表現(xiàn)量價(jià)齊升。7月，深圳寫字樓成交面積0.73萬平方米，同比上漲三成，環(huán)比大幅下挫56%；成交均價(jià)由于去年同期供應(yīng)主要為高端項(xiàng)目價(jià)格較高，因此同比顯示大幅下挫態(tài)勢(shì)，而環(huán)比回升上漲三成，為35616元/平方米。商鋪方面，成交面積5.2萬平方米，是去年同期的五倍，是6月成交量的三倍；成交均價(jià)則同比上漲12.4%，環(huán)比則開始回落四成，為35784元/平方米。