進(jìn)京速度“比神七快”；河邊美境“比初戀美”；生態(tài)環(huán)境“比氧吧更宜居”；教育配套“比想象更多”；品質(zhì)建筑“比夢(mèng)想更美好”……這則房地產(chǎn)廣告所描寫的項(xiàng)目位于香河，從該地進(jìn)京自駕車少說(shuō)也要一個(gè)小時(shí)，且目前該項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施多數(shù)也都在規(guī)劃建設(shè)之中。可以說(shuō)，在眾多“虛張聲勢(shì)”的廣告宣傳中，這只是“冰山一角”，我們將目前房地產(chǎn)廣告常用的宣傳方式加以分類，以求借購(gòu)房者“一雙慧眼”，把房地產(chǎn)廣告看得“真真切切”。
第一類：夸大事實(shí)型
所謂“夸大事實(shí)”，就是把項(xiàng)目原有的事實(shí)情況進(jìn)行夸張描述，“把‘一’說(shuō)成‘十’。”北京市隆安律師事務(wù)所律師李振軍說(shuō)。夸大宣傳不僅會(huì)吸引購(gòu)房者的眼球，而且也會(huì)在一定程度上使購(gòu)房者產(chǎn)生購(gòu)買欲，對(duì)樓盤產(chǎn)生較好的第一印象。比如，有的樓盤只在社區(qū)內(nèi)挖了一處人工湖就叫“臨湖而居”；普通的板樓就可以被稱作是“花園洋房”……類似的情況比比皆是。
例如，燕郊的一些樓盤大多打著“毗鄰潮白河萬(wàn)畝水域”、“30分鐘直達(dá)CBD”的旗號(hào)進(jìn)行宣傳。一位住在燕郊、在CBD上班的李先生說(shuō)，其實(shí)潮白河在燕郊段大部分是成片的沙灘，只有較為坑洼的地段才會(huì)有少量積水。另外，30分鐘直達(dá)CBD得是在居者自駕車通順暢行的情況下才可以做到，且中途不能減速。“如果乘坐快速公交進(jìn)京，一般情況下得花去大約一個(gè)小時(shí)的時(shí)間，要是碰上堵車的情況，有時(shí)甚至得耗去2-3個(gè)鐘頭。”李先生說(shuō)道。
另外，《中華人民共和國(guó)廣告法》第七條中規(guī)定，廣告中不得使用國(guó)家級(jí)、最高級(jí)、最佳等用語(yǔ)，但是在部分房地產(chǎn)廣告中仍出現(xiàn)類似最前瞻、最便捷、最成熟、最宜居、最舒適等字眼，一些樓盤還極度渲染“尊貴”、“奢華”、“絕版”、“無(wú)可替代”的色彩。雖說(shuō)不排除一些樓盤品質(zhì)確實(shí)可圈可點(diǎn)、各方面配套設(shè)施也比較完善，但是卻很難讓人理解這“最”字是怎么比較出來(lái)的，且這極度的“榮耀感”又是從何而來(lái)？
第二類：隱含部分事實(shí)型
“不限購(gòu)、買房免費(fèi)送戶口、70年大產(chǎn)權(quán)、送兩萬(wàn)裝修款……”這則廣告讓來(lái)京時(shí)間不長(zhǎng)，正為婚房著急的韓先生心動(dòng)了。但當(dāng)韓先生按廣告上的電話撥打詢問(wèn)后得知，該樓盤位于河北省廊坊市安平鎮(zhèn)附近，目前主力戶型為55平方米一居、78-86平方米兩居及90-110平方米三居，房屋均價(jià)為4700元/平方米。因?yàn)樵摌潜P在河北境內(nèi)，所以買房不受限購(gòu)政策影響，不管購(gòu)房者買何種戶型、何種價(jià)位的房子均可辦理“河北省”戶口。
另外，該樓盤廣告宣傳單上印著的“送兩萬(wàn)裝修款”也有“隱語(yǔ)”。銷售人員稱，這兩萬(wàn)元的裝修款不是另外加送，而是已經(jīng)分?jǐn)傇诜课莸木鶅r(jià)里。如果房屋不含精裝修，那么房屋每平方米的價(jià)格在4300-4400元之間。韓先生也“不甘示弱”，立刻就給銷售人員算了筆賬：若按面積為55平方米的一居計(jì)算，如果把兩萬(wàn)元平分在其中，那么每平方米得到的裝修款約為364元，4700元/平方米的房屋均價(jià)還“情有可原”，但倘若把這筆款項(xiàng)分?jǐn)偟?10平方米的房屋中，那么每平方米得到的裝修款約為182元，這樣一來(lái)，即便按毛坯房均價(jià)4400元/平方米計(jì)算，加完之后的房屋均價(jià)還不到4600元/平方米，那么多出的100元/平方米房款又是如何加上去的呢？“公司財(cái)務(wù)人員已經(jīng)把這筆款項(xiàng)算得很清楚，所以價(jià)格不會(huì)有錯(cuò)，購(gòu)房者根本不用為此事操心。”銷售人員說(shuō)道。
除了上述的“隱藏項(xiàng)”外，還有一種最常見(jiàn)的“隱藏方式”，有些廣告宣傳單上會(huì)用很大的字體標(biāo)出“每平方米僅售××元或首付××萬(wàn)/套”，然后在元或套字的旁邊用比它小幾號(hào)的字體加上個(gè)“起”字。位于順義區(qū)張鎮(zhèn)張各莊村的一棟樓盤就屬于該情況。該樓盤在廣告單中打出了“首付15萬(wàn)起/套起”的字樣。經(jīng)了解，目前購(gòu)房者只有購(gòu)買88平方米的小兩居并采用公積金貸款的方式才能享受這種待遇。
第三類：虛假宣傳型
位于香河京東新城一處樓盤，其廣告宣傳單上的很多配套設(shè)施均在規(guī)劃建設(shè)之中。“目前進(jìn)京只有快速938路公交車直通大北窯南，等明年5月交房后便有小區(qū)物業(yè)班車直達(dá)北京。周邊萬(wàn)科等名企樓盤開(kāi)發(fā)完畢后，社區(qū)周邊的交通、生活、醫(yī)療配套等會(huì)逐步完善起來(lái)，”該小區(qū)銷售人員說(shuō)道，“目前可以借用的教育資源還比較少，不過(guò)這方面會(huì)在業(yè)主入住之后逐漸完善。”此外，據(jù)該銷售人員稱，目前項(xiàng)目周邊的自由生活圈、濕地、花園、水上樂(lè)園、湖泊、圖書館、文化藝術(shù)館、觀景臺(tái)等均在規(guī)劃建設(shè)之中，基本“成形”的時(shí)間在2015-2016年之間。
另外，還有一些樓盤的廣告宣傳總不忘搭乘軌道交通。位于朝陽(yáng)區(qū)岱頭南站附近的一處樓盤，目前只有幾套房源在售，該樓盤宣傳廣告中打出“7號(hào)線”的字樣。但據(jù)了解，7號(hào)線預(yù)計(jì)得到2014年年底才能通車，該廣告給購(gòu)房者開(kāi)出了預(yù)支兩年的“空頭支票”。
律師：購(gòu)房者應(yīng)保留廣告宣傳單
對(duì)于“鋪天蓋地”的虛假?gòu)V告宣傳，是不是就沒(méi)有辦法加以治理了呢？據(jù)了解，虛假?gòu)V告的宣傳違反了《中華人民共和國(guó)廣告法》及《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》等相關(guān)規(guī)定。另外，上述提到的廣告宣傳情況，在《房地產(chǎn)廣告法》第九條、第十條、第十一條、第十八條中已明確規(guī)定：房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限；房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離；房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明；房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。
北京市隆安律師事務(wù)所李振軍律師表示，如果消費(fèi)者遇到房地產(chǎn)廣告宣傳與實(shí)際不一致等情況，可向住建委及房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行投訴。“消費(fèi)者要在簽訂合同前后保留這部分廣告宣傳以作憑證，一旦將來(lái)產(chǎn)生糾紛，消費(fèi)者便可憑借這些宣傳材料向開(kāi)發(fā)商追究違約責(zé)任。”李振軍律師說(shuō)道，“一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告宣傳的行為不會(huì)涉及刑罰的問(wèn)題，相關(guān)管理門會(huì)受到一定的民事處罰及行政處罰。”
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