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　　在樓市上漲預(yù)期愈演愈烈的背景下，2月20日，房地產(chǎn)調(diào)控新政靴子落地。

　　當(dāng)天，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了樓市調(diào)控的新措施，包括完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場監(jiān)管等五項(xiàng)內(nèi)容。上述五條政策也被外界解讀為“新國五條”。

　　“樓市新政最大的意義在于為今年房地產(chǎn)調(diào)控新的政策指明方向，并且強(qiáng)化中央房地產(chǎn)調(diào)控政策，鞏固房地產(chǎn)調(diào)控前期成果，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。同時(shí)，消除樓市反彈預(yù)期與防止房價(jià)失控，避免市場恐慌。”亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長謝逸楓告訴時(shí)代周報(bào)。

　　按照過去數(shù)年房地產(chǎn)調(diào)控出臺(tái)的常規(guī)程序，新的重大調(diào)控政策出臺(tái)，都是經(jīng)過國務(wù)院副秘書長牽頭，通過財(cái)政部、國稅總局、國家統(tǒng)計(jì)局，以及發(fā)改委、住建部、國土資源部、央行等八部委的部級(jí)聯(lián)席會(huì)議才能作出最終決議。

　　不出意外的話，對(duì)于“新國五條”的進(jìn)一步執(zhí)行及細(xì)化，也將在全國兩會(huì)結(jié)束，新一屆政府正式落定之后，逐步出臺(tái)。

　　問責(zé)機(jī)制尚待明確

　　此次“新國五條”的出臺(tái)是自2009年12月開始樓市調(diào)控以來，政策經(jīng)歷的第五次升級(jí)。前四次分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9·29新政”、2011年1月的“新國八條”，而此次出臺(tái)的“國五條”則是第五次調(diào)控升級(jí)。市場分析認(rèn)為，堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖、力度不放松，無疑是扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期的及時(shí)舉措。

　　“新政雖無殺傷力卻有威懾力，繼續(xù)以壓制需求與供應(yīng)兩端作為主要調(diào)控方針，亮點(diǎn)頗多。”謝逸楓對(duì)時(shí)代周報(bào)分析說。

　　謝逸楓解釋，這些亮點(diǎn)包括：一是調(diào)控目標(biāo)由房價(jià)“穩(wěn)定”替代“合理回歸”。二是再提房價(jià)控制目標(biāo)，房價(jià)依然是調(diào)控核心。三則重提一房一價(jià)，明碼標(biāo)價(jià)。四是再提限購政策，有升級(jí)與擴(kuò)大城市趨勢。五是首提個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，擴(kuò)容趨勢明顯，不排除一線到二線城市同時(shí)開征。六是首提外來務(wù)工人員納入保障房體系，保障房覆蓋人群擴(kuò)大。七是首提穩(wěn)定房價(jià)工作納入官員業(yè)績考核的問責(zé)制度。八是首提建立調(diào)控長效機(jī)制。九是首次提差別化住房信貸政策，二套房收緊趨勢明顯。

　　“新國五條”的真正落實(shí)更加被關(guān)注。盡管樓市十年九調(diào)，但近日網(wǎng)上一則“盤點(diǎn)十年房價(jià)”的微博引發(fā)網(wǎng)民熱議，十年間全國城鎮(zhèn)平均房價(jià)從2381元上漲到5791元，十年上漲143%。

　　一面不斷調(diào)控，一面房價(jià)不斷上漲。近10年來，國務(wù)院至少召開了9次以房地產(chǎn)調(diào)控為主題的常務(wù)會(huì)議。其間，伴隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的起跌，調(diào)控政策時(shí)緊時(shí)松，調(diào)控手段時(shí)而偏市場，時(shí)而偏行政，但所有這些并未改變中國房價(jià)近10年來的總體上行趨勢。

　　“房價(jià)上漲根源有九個(gè)因素：貨幣超發(fā)、土地負(fù)供應(yīng)、收入分配不合理、財(cái)稅分配不合理、住房需求旺盛、調(diào)控只堵不疏、供求關(guān)系失衡、市場制度缺乏長效機(jī)制、住房保障體系不完善。同時(shí)房價(jià)上漲也受多重因素的影響，譬如土地財(cái)政、城鎮(zhèn)化、國民收入的增加、投資渠道狹窄、通貨膨脹、負(fù)利率、土地價(jià)格、稅收政策、人口結(jié)構(gòu)、單身漢、丈母娘、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長、基礎(chǔ)設(shè)施完善、城市擴(kuò)容、房屋拆遷、金融發(fā)展等因素都會(huì)對(duì)房價(jià)波動(dòng)產(chǎn)生影響。”謝逸楓分析說。

　　值得一提的是，此次會(huì)議強(qiáng)調(diào)，完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制。其中，各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)。同時(shí)建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度。

　　謝逸楓認(rèn)為，問責(zé)制的關(guān)鍵是需具備明確的配套政策，否則根本無法問責(zé)。從前四輪調(diào)控問責(zé)的方式看，只是約談與通報(bào)，基本是毫無效果。因此，必須明確責(zé)任。

　　房產(chǎn)稅試點(diǎn)恐難普及

　　隨著“新國五條”的出臺(tái)，房產(chǎn)稅再次成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　2010年7月22日，在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會(huì)上，相關(guān)人士表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將在2012年開始推行。鑒于在全國推行難度較大，試點(diǎn)從個(gè)別城市開始。2011年1月，房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)工作在重慶（樓盤）和上海（樓盤）兩市啟動(dòng)，如今被寄予厚望的房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作已經(jīng)開展兩年，但效果并不理想。

　　“房產(chǎn)稅試點(diǎn)未達(dá)到市場預(yù)測，從重慶、上海的試點(diǎn)效果看，可以說是失敗的，既沒有遏制房價(jià)上漲，也沒有對(duì)房地產(chǎn)市場形成有效調(diào)控，沒有增加地方稅源，更沒有代替土地財(cái)政。從目前房產(chǎn)稅改革的推進(jìn)工作看，今年全面開征房產(chǎn)稅基本不可能。但是試點(diǎn)擴(kuò)容的可能性存在，不排除深圳（樓盤）、廣州（樓盤）等一線城市，或者湖北湖南的個(gè)別城市率先開征。”謝逸楓說。

　　謝逸楓認(rèn)為，擴(kuò)容城市是否會(huì)開征，關(guān)鍵取決于地方政府與技術(shù)條件等因素。一方面是開征的條件需要完善，譬如住房聯(lián)網(wǎng)與房產(chǎn)稅的方案。另外則是前期試點(diǎn)效果不佳，影響了擴(kuò)容的速度。因此，今年房產(chǎn)稅全面擴(kuò)容很難，主要是房產(chǎn)稅改革阻力巨大，前面有四道關(guān)卡，一是一些政府官員。二是法律與法理問題。三是政府內(nèi)部之間的利益矛盾。四是中央與地方之間的博弈。

　　目前，試點(diǎn)城市上海征收對(duì)象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定為0.6%；重慶征收對(duì)象是獨(dú)棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%。由于其稅率較低、征收對(duì)象范圍較窄等原因?qū)е路慨a(chǎn)稅的作用非常有限，甚至導(dǎo)致有些開發(fā)商為吸引客戶購房，打出買房送房產(chǎn)稅的口號(hào)，由此可以看出房產(chǎn)稅的征收稅率幅度并不是很大。

　　謝逸楓認(rèn)為，試圖指望擴(kuò)容房產(chǎn)稅以此來降低房價(jià)，并不可行，“房產(chǎn)稅不可能解決房地產(chǎn)根本問題，即使向富人開征，也很難讓房價(jià)下降與讓所有人都買得起商品房。”

　　去投資化期待長效機(jī)制
　
　　國務(wù)院2月20日再次提出堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購等“國五條”措施，與房價(jià)自2012年6月止跌后連續(xù)第8個(gè)月環(huán)比上漲密切相關(guān)。

　　2月22日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2013年1月70個(gè)大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格變動(dòng)情況：與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有10個(gè)，持平的城市有7個(gè)，上漲的城市有53個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過2.2%。

　　與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，上漲的城市有53個(gè)，也占據(jù)主力。與中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)結(jié)果基本一致，房價(jià)自去年6月止跌后連續(xù)第8個(gè)月環(huán)比上漲。

　　“新國五條”提出堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房的要求，從未來調(diào)控政策及市場面走勢來講，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)定調(diào)2013年貨幣政策仍以穩(wěn)健為特征，還要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，今年繼續(xù)執(zhí)行限購政策，抑制投資投機(jī)性需求，這些都是既定政策，此次“新國五條”再次強(qiáng)調(diào)去投資化似乎并沒有新意。

　　“從政策面變化趨勢來看，一旦房價(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈風(fēng)險(xiǎn)，政策面在執(zhí)行力度上比如限購政策還有可能再度階段性收緊。但是，從政策或制度走向來看，以限購、限貸、限價(jià)等行政化的調(diào)控措施并不是長久之計(jì)，必須通過長效機(jī)制的稅費(fèi)政策來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場需求及資金流向，以此達(dá)到房地產(chǎn)市場去投資化的目的。”張宏偉分析說。

　　回顧過去幾年，樓市調(diào)控一旦略有松動(dòng)，市場基本面在之后幾個(gè)月馬上就會(huì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，開發(fā)商資金面較為緊張的壓力也會(huì)減輕，房價(jià)也會(huì)面臨反彈的壓力。

　　“從現(xiàn)實(shí)面對(duì)的問題來看，我們不能再度讓房地產(chǎn)市場回到以投資投機(jī)為主的時(shí)代。盡管從一些機(jī)構(gòu)和官方表態(tài)來看，今年房地產(chǎn)市場全面反彈的可能性不大，但是，我們不能等到房價(jià)大幅反彈再采取措施急忙應(yīng)對(duì)，而應(yīng)未雨綢繆，建立房地產(chǎn)市場調(diào)控的常態(tài)化機(jī)制。”張宏偉說，從這個(gè)角度來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場重現(xiàn)房價(jià)上漲的預(yù)期，會(huì)倒逼相關(guān)部門盡快出臺(tái)長效調(diào)控機(jī)制。”

　　而所謂房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，不但是土地與鋼筋水泥的供需平衡，更是公平與效率基石之上和政府職能轉(zhuǎn)變前提之下的自然結(jié)果。

　　“新國五條”的出臺(tái)，讓外界猜測今年是否還會(huì)有更加嚴(yán)厲的政策，謝逸楓認(rèn)為，今年不存在出臺(tái)全面嚴(yán)厲調(diào)控政策的市場空間。

　　“按慣例，國務(wù)院已經(jīng)發(fā)出第五次調(diào)控升級(jí)，需要細(xì)化政策，不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策。此外，大部分城市房價(jià)穩(wěn)定，沒有失控。再次是政策過于頻繁，不利于市場與社會(huì)的穩(wěn)定。出臺(tái)全國性的政策可能性不大，而區(qū)域性的調(diào)整則會(huì)有。”謝逸楓說。