“從租賃市場而言，上一輪寫字樓租金快速上漲主要得益于國企和金融機(jī)構(gòu)的擴(kuò)張(租賃面積在3000平方米以上)，這部分增長占據(jù)去年新增租賃量的64%，而中小企業(yè)基本上被邊緣化了。”對于過去數(shù)年北京寫字樓市場租金快速上漲的情況，人民幣房地產(chǎn)基金代表機(jī)構(gòu)——高和資本在日前發(fā)布的報告中作了這樣的分析。隨著此輪國企和金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)張的結(jié)束，北京寫字樓市場的盤整也隨之開始。

　　甚至不僅僅是北京，在全國各地，都不同程度地出現(xiàn)了寫字樓供應(yīng)短期飽和，租金面臨下滑壓力的情況。

　　“總體來說，2013年寫字樓市場在租金方面或會面臨一定的壓力，并且二線城市這方面的壓力會比一線城市大很多。”世邦魏理仕環(huán)球研究部中國區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉如此表示。

　　此前不久，世邦魏理仕剛剛發(fā)布《中國及廣州2012年物業(yè)市場回顧與2013年展望》報告，并預(yù)測。今年一年全國將會有大量的寫字樓新增供應(yīng)，其中大部分來自于城市的新興區(qū)域，同時寫字樓的空置率將進(jìn)一步走高，部分城市的租金也會承受一定的壓力。

　　需求增長放緩

　　2013年寫字樓市場需求放緩，這一判斷基本得到了國內(nèi)大部分專業(yè)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。除高和與世邦魏理仕之外，戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞也表示，由于近一兩年有超過43萬平方米的新增供應(yīng)，北京寫字樓市場過去供應(yīng)緊張狀況得到緩解。預(yù)計今年的市場流動性應(yīng)該比去年要有所好轉(zhuǎn)。

　　而世邦魏理仕更是在其報告中披露，2012年全國寫字樓凈吸納量按年下降超過40%。從區(qū)域來看，華東及華北下滑幅度超過50%，而受惠于國家西部大開發(fā)政策的華西市場的凈吸納量則同比增長8%。

　　世邦魏理仕的分析人員表示，市場需求減弱的趨勢其實在2012年就已露端倪，就市場需求來看，2012年全國的寫字樓需求是減弱的。而在此之前，空置率連續(xù)三年均走低，但是從2012年開始，全國范圍內(nèi)寫字樓市場空置率有所回升。

　　而在對比歷年數(shù)據(jù)之后，世邦魏理仕認(rèn)為，目前的市場需求已經(jīng)回到2009年第二季度的水平，所以寫字樓的波動相對來說比較緩慢，過去幾年租金快速上漲的局面將不會再次出現(xiàn)。

　　何衍鈞也認(rèn)為，寫字樓是一個相對市場化的板塊，受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響比較大，是一個能夠真實反映整體經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)板塊。

　　近期寫字樓市場走勢的變化，與宏觀經(jīng)濟(jì)也有很高關(guān)聯(lián)。中國的經(jīng)濟(jì)增長在連續(xù)7個季度放緩之后，終于在去年第三季度，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩到7.4個百分點(diǎn)。

　　在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩以及外圍經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲弱的雙重影響下，2012年全國優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求明顯減弱。

　　投資客群生變

　　與寫字樓市場租金增長放緩?fù)瑫r的，則是國內(nèi)投資客戶開始發(fā)生變化。“過去北京商辦物業(yè)核心大盤50%的客戶是山西、鄂爾多斯、唐山的資源型投資者等，他們投資的量級一般在3000萬以上。但這些客群正不斷在萎縮，而1000萬以下的理財型資本日益崛起。”高和資本董事長蘇鑫這樣稱。

　　在北京，過去十多年里商辦物業(yè)散售市場最具代表性的企業(yè)便是SOHO中國，從2006年朝外SO－HO的23.32億銷售額，到2008年三里屯SOHO的69.21億銷售額，再到銀河SOHO的接近200億的銷售額，占當(dāng)年北京散售商辦市場總額的半壁江山。

　　而SOHO中國最核心的客戶群是山西、陜北、鄂爾多斯等資源密集地區(qū)的業(yè)主。也就是所謂的“安全性資本”，這類人群追求資產(chǎn)的安全性，注重資產(chǎn)的保值增值，對價格不敏感，并不追求高額的投資回報。但隨著資源要素市場的每況愈下，再加上中央政府力推的煤炭資源整合等行動，這些客戶財富的幾何級數(shù)增長的時代也一去不復(fù)返了。所以安全性資本的購買力日趨萎縮。

　　但這并不意味著商辦散售市場的枯竭。許多“理財型資本”逐漸站到舞臺的中心，這些錢投資額度相對較小，但對價格和投資回報率非常敏感。這類人群對文化和品牌有明顯的偏好，工作時不喜歡被打擾，圈層網(wǎng)絡(luò)具有明顯特征，主要集中在EMAB班、各大會所和俱樂部。整體而言，未來商辦物業(yè)的散售市場整體在萎縮，中型客戶出現(xiàn)斷檔，小宗成交凸顯。

　　隨之而來的則是投資理念的升級。過去很長一段時間里，房地產(chǎn)的銷售人群以及購買客戶在自身定位層面都存在一定的錯配。就銷售員而言，推薦的產(chǎn)品僅是商辦物業(yè)，并沒有整體為客戶進(jìn)行資產(chǎn)配置。所以只能是“賣藥的”，而非“醫(yī)生”。客戶從他那里購買產(chǎn)品更多的是基于產(chǎn)品本身，而非基于彼此的信任。這種模式我們稱之為 “產(chǎn)品驅(qū)動式營銷”，而未來的方向一定是“信任+產(chǎn)品的雙驅(qū)動模式”，甚至?xí)墳榧兊男湃悟?qū)動模式。從客戶的角度而言，過去對自身的財富也沒有很好的配置，把雞蛋放在一個籃子里，即所有錢都用于炒房。未來投資者的錢將分為幾大類，有些錢是用來保值的，有些錢是用來博取高收益的，即資產(chǎn)配置的概念。

　　就現(xiàn)實而言，寫字樓市場的盤整也意味著客戶將關(guān)注更多的細(xì)分市場，如商鋪類物業(yè)的發(fā)展?jié)摿σ矊⒅鸩奖煌诰虺鰜怼?/P>