2012年的樓市在先抑后揚(yáng)中結(jié)束，2013年樓市又將何去何從？1月9日，城市觀點(diǎn)論壇中國行2012年度論壇在廣州舉辦，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康與住建部政策研究中心主任秦虹等與現(xiàn)場近600名房地產(chǎn)行業(yè)精英共同探討2013年樓市的發(fā)展大計(jì)。

　　支持合理的改善型需求

　　盡管2012年樓市在5月后經(jīng)歷了一個(gè)不錯(cuò)的回暖期，但在限購限貸的影響下，樓市再恢復(fù)往昔繁榮有些艱難，因此限購能否放松一直是業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。陳淮在論壇上提出2013年樓市的幾個(gè)堅(jiān)定不移：首先就是抑制投機(jī)性需求是中國國情下房地產(chǎn)發(fā)展一定要堅(jiān)定不移的政策，也是為保障市場健康發(fā)展；其次，宏觀調(diào)控上，會適度放松財(cái)政手段，“比如人們大力呼吁的減稅，在貨幣政策上為了應(yīng)對可能潛在的通脹威脅，繼續(xù)保持對信貸規(guī)模、貨幣發(fā)行量、利率謹(jǐn)慎的政策”；再者是繼續(xù)完善住房保障體系和繼續(xù)鼓勵(lì)住房有效供給。

　　實(shí)際上，2012年之所以有個(gè)不錯(cuò)的收獲期，與剛性需求的釋放有著莫大的關(guān)系。朱中一在談到十八大對樓市的影響時(shí)也表示，相關(guān)部門對合理的改善需求明確提出要支持。

　　城鎮(zhèn)化需解決宅基地及城中村改造等問題

　　在論壇上，不少與會專家指出，中國城鎮(zhèn)化將為房地產(chǎn)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐，但面臨通貨膨脹、樓價(jià)上漲等一系列壓力。巴曙松認(rèn)為，政策的松緊、城鎮(zhèn)化推進(jìn)的快慢，都直接與樓市息息相關(guān)。他還認(rèn)為，想要搭乘城鎮(zhèn)化快車的房地產(chǎn)企業(yè)而言，要注意到兩個(gè)變化：一是人口回流。流動人口過去二三十年從內(nèi)陸走向沿海，目前隨著老齡化到來，開始出現(xiàn)一個(gè)新的趨勢，就是跨省流動人口明顯減少，省內(nèi)、市內(nèi)、縣內(nèi)人口流動在明顯增加。二是土地的擴(kuò)張速度會逐步趨緩。

　　陳淮則坦言，只有改革才能真正解決問題。“2013年的政策如果不能在改革上有所進(jìn)展，我以為無論怎么研究抑制經(jīng)濟(jì)下行、怎樣采取貨幣政策更能夠應(yīng)對通貨膨脹都是吃退燒藥，都不能解決高成本、低效率的問題。”他認(rèn)為，城鎮(zhèn)化在有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移市民化這條道路上，需要再邁出實(shí)質(zhì)性步伐，涉及四個(gè)方面：第一，戶籍。第二，就業(yè)。第三，公共資源均等化覆蓋(保障)。第四，住房，包括保障性住房配置問題、土地制度調(diào)整問題(宅基地)以及城中村改造，廣州上海等城市城鄉(xiāng)接合部住房問題。

　　展望

　　2013年樓市或以穩(wěn)為主小幅波動

　　住建部政策研究中心主任秦虹分析2013年市場時(shí)認(rèn)為，過去兩年，中國房地產(chǎn)市場就是非住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)投資增速、在建面積增速、新開工增速都好于住宅。2013年住宅市場銷售、投資增速會好于非住宅。2013年樓市有望繼續(xù)保持以穩(wěn)為主，小幅波動。

　　秦虹指出，2013年，房企也將出現(xiàn)分化，延續(xù)大者越大，恒者恒強(qiáng)的發(fā)展路徑。影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的兩個(gè)根本，一個(gè)是土地，一個(gè)是資金。無論土地招拍掛還是銀行貸款方面，大房企都比中小企業(yè)有優(yōu)勢。“這兩個(gè)決定了房地產(chǎn)一定是恒者恒強(qiáng)。品牌美譽(yù)度好的企業(yè)，就能走得更快，這是不能不面對的現(xiàn)實(shí)。”