N本報記者 瀟璇

【核心提示】

　　看房選房、籌錢交定金，歷經一個月奔波，晉江的蘇女士終于在市區購得兩套單身公寓。然而前兩天，當她來到售樓部簽合同時卻發現，房屋公攤面積竟然高達28%。“花80多萬買房，其中20多萬卻買公攤了？！”蘇女士既生氣也無奈，致電本報《房產周刊》購房服務熱線18859531158咨詢，“公攤這么高，合理嗎？”

　　其實，像蘇女士這樣的購房者不在少數。多數購房者在買房時，都只關注產權面積，卻忽略了公攤面積，由此也引發了購房后期的困擾。那么，公攤面積主要由哪些部分組成，購房置業時可以如何避免困擾？本期“購房服務”將與購房者共同關注“公攤”話題。

【事件】 一套40㎡公寓 “被公攤”11.2㎡

　　蘇女士是晉江人，一家三口本來租房住，眼見孩子長大了，買房便提上家庭日程。今年春節后，她看中了晉江市區一樓盤。“雖然該樓盤戶型面積比較小，但地段好、孩子上學方便，我想想就定了兩套，打算回頭拼在一起住。”蘇女士當即繳了定金，一套面積40㎡、一套面積80㎡。

　　當時蘇女士并未想到公攤問題，直到前兩天到售樓部簽合同，才發現公攤面積讓她難以接受。“公攤比例為28%，那我花錢買套房子，最終能住人的只有多少？”蘇女士計算，兩套房共120㎡，扣除公攤部分，一套面積為28.8㎡，另一套也只剩下57.6㎡。按照房價計算，每平方米6500元左右，兩套房總價近80萬，那么將被公攤21萬余元。

　　隨后蘇女士了解到，除了她郁悶公攤外，還有多位購房者也頗為無奈。一位先生說，他買的是90㎡復式房，公攤面積卻多達32%，也就是說房屋使用面積僅剩61㎡左右。還有位小姐說，她買了40㎡做單身公寓，原來覺得還夠住，但現在發現房子太小了，“當初我也沒問公攤多少，沒去留意這塊面積，后悔死了。”

【說法】 業主可要求開發商 列出公攤項目

　　購房置業中又可以如何避免被公攤面積困擾呢？就此問題，記者采訪了福建閩榮律師事務所律師李色陽。

　　李律師表示，像蘇女士這樣的情況，業主有權自查或者聘請律師向設計單位、規劃單位、測繪部門等機構查閱所購房產的相關文件，比如最終設計圖紙或者最終設計方案、最終面積測量報告、各種數據的計算方式及其文件等等，以核對公攤面積的具體數字。

　　李律師還表示，目前房管部門統一制定的格式合同里面，關于房屋面積有三種條款內容，一種是按建筑面積計算，一種是按套內面積計算，還有一種是按成套面積計算。這三種方式各有不同的計價方式供選擇。消費者買房前要先了解后再作選擇，以免陷入誤區導致維權困難。

　　對于應對方法，李律師稱，在房管部門的這份格式合同中，也有關于出現面積誤差時應該如何處理的條款。一般而言，面積誤差在±3%以內，雙方可以互不擔責，而面積誤差在±3%以上的，則按照約定可以解除合同并退房，或者按約定面積多還少補。

　　所以，購房者在買房時，應該在合同中和開發商詳細約定公攤的具體部位、面積大小，特別是有關共有建筑分攤部位變更的情況，約定得越詳細，對購房者就越有利。一旦發生糾紛，合同約定是雙方處理問題最有力的依據。

服務　 買房別忘了關注“公攤”

問題一：公攤面積如何組成？

　　所謂公攤面積，即公用分攤建筑面積，是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建筑面積。在實際購房過程中，多數購房者習慣按建筑面積買房，而忽略關注公攤面積，等發現問題后又往往為時過晚，進退兩難。

　　那么，公攤面積究竟由哪些部分組成？記者了解到，目前我國尚無法律對公攤面積加以約束，只有建設部的行政規章和地方政府的部門文件做出的原則性規定。現在政策主要是根據2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標準《房產測量規范》執行。

　　依據《房產測量規范》可分攤的公用建筑面積即公攤面積為：1.大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房；2.每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。

　　不應計入的公用建筑空間為：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務的警衛室、管理（其中包括物業管理）用房。

問題二：公攤面積怎么攤？

　　公攤面積過大，勢必降低房屋的性價比，過小則影響居住的舒適度。那么公攤面積如何攤才算合理？目前有一個可以用來考量的概念，即住宅樓公攤系數。住宅樓公攤系數計算方法為：需要公攤的共有建筑面積總和，除以參加公攤的各單元的建筑面積總和，然后用各單元參加公攤的建筑面積乘以分攤系數，就可以得出各套房屋的公攤面積。其中，需要公攤的面積要由產權部門測繪隊實地測量。

　　一般來說，高層樓房的公攤面積要大于多層的公攤面積。高層公攤系數一般在0.18~0.26之間，而多層的公攤系數則在0.11~0.16之間。不過，每個樓盤，甚至一個樓盤各幢房子的情況都不一樣，因此房屋的公攤面積要實地測量，要根據房屋的使用功能和相關配套情況來定，沒有限定的范圍。

半年前貸的款
至今還未辦下來

講述：吳女士
記錄：謝佳錦

　　我是泉州人，在泉州某事業單位上班。去年7月底，我在泉州洛江區買了一套118平方米的房子。前后花了不到一個月時間，就把首付款和所有手續都辦好了。本來以為可以很快地辦理貸款進行按揭，沒想到這一等，等到現在還沒有著落。哎，萬一利率又上漲，豈不是虧大了？

　　具體情況是這樣的。去年買房時，開發商承諾最多兩個月貸款就能全部辦理出來。由于工作繁忙，我也沒有更多地去擔心貸款事宜。直到今年春節前夕，我見事情還沒有進展，這才趕緊找開發商和銀行相關負責人咨詢。沒想到，開發商把責任推給銀行，而到了銀行，銀行負責人又表示，開發商有欠款沒有還清，所有房源都不能辦抵押貸款。

　　雙方互相推托責任，讓我很生氣也很困擾。后來，我又多次找開發商和銀行要說法，結果都是不了了之。春節后，我又一次來到銀行，銀行方面非但沒有進展，而且還告訴我，因為春節前國家出了新政策，已經取消利率8.5折的優惠。

　　一聽這話，我就傻眼了。去年8月底，我手續辦理齊全就等待貸款按揭，幾個月了事情沒進展不說，還取消利率8.5折優惠？真是氣死了。后來銀行相關負責人說，由于開發商來銀行辦法按揭的時間已經是今年1月，所以辦理報批后，已經來不及放款，現在要辦理的話只能簽9.5折利率優惠。當時我很茫然，無奈下還是簽了9.5折利率的補充協議。

　　然而，從簽利率補充協議到現在，又過去一個月多，可銀行還是沒有放款，而這次銀行的理由是系統升級無法放款。記得上個月，我在各大媒體網站和地方電視臺新聞直播上看到，銀監會對于利率須按合同執行的新聞。新聞上說，2011年1月26日前受理的個人房貸，按原有差別房地產貸款政策執行貸款。為此我也去找過銀行理論，銀行卻說沒有接到上級通知。

　　可以說，為了貸款，我跑銀行都跑斷腿，但直到現在抵押貸款還是沒后續。真的不知道，這事何時能解決。