北京房價逐步上漲樓市再度陷入不穩定搖擺期

來源:21世紀經濟報道 2012-11-27 10:33 http://www.413629.com/

　　10月份的北京房價到底是漲了，還是降了？

　　日前，北京市房協發布，10月份北京新建商品住宅成交均價為2.08萬元/平米，環比下降0.8%。而很快有購房者表示，這與自己的切身感受不一樣。

　　一位業內人士甚至說，以前房協在發布數據的時候，都會舉例。但是這次不同，房協沒有拿任何項目個案進行舉例，房協是拿不出降價的項目來舉例。

　　一位研究人員也指出，僅從2012年1月份熱銷的項目在10月份的售價進行對比，最高的漲了40%以上，最低的也漲了10%以上，找不到降低的痕跡。

　　例如，遠在通州的合生濱江帝景項目9月份售價1.6萬元/平米，10月份售價漲到了1.8萬元/平米。管莊地區的遠洋新悅項目，1月份售價18361元/平米，10月份售價20820元/平米。

　　而10月份到11月份已然是今年房屋供應的最高峰時期，有33個項目在售。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫認為，11月到年底的這段時間內房地產市場已經進入銷售淡季，相應樓市供應量也開始出現下行趨勢，房價更難下降。

　　任啟鑫表示，愿意在此時間段銷售的房屋，第一類是前期銷量較好項目頻頻加推房源，例如海淀九號與金域緹香(論壇相冊戶型樣板間點評地圖搜索)等。第二類是久未推新的老項目后期，例如中信新城(論壇相冊戶型樣板間點評地圖搜索)等。

　　任啟鑫分析認為，進入今年以來，不少項目甚至取得了可以媲美調控之前樓市火熱期的銷量，但是取得這一成績的前提則是價格的調整，甚至是大幅調整，部分區域或項目降價幅度高達30%-40%。在這一階段部分不愿降價的項目則選擇“捂盤過冬”方式，以期能扛過調控帶來的價格低迷期。

　　而能夠選擇這一方式的多為資金雄厚的大型房企。進入年底階段之后，隨著大量項目“以價換量”成功之后開始再度調整價格，北京住宅市場價格又逐漸開始進入上漲周期，上述“捂盤過冬”項目也紛紛選擇這一階段入市，分享價格上漲之后的“利是”，而入市價格相比其前期有所上漲。

　　整個市場正在呈現逐步上漲的局面，而調控部門由于換屆等原因，還在穩定原有政策，也并未對新的市場情況做出提前的研判。為了不至于使市場大起大落出現假的信號，進而影響調控部門決策，以至于房地產市場再度陷入不穩定的搖擺期，筆者建議，第一，住建部應該建立房價上報系統的科學指標采集體系，各地房價發布仍需由統計局來負責；第二，嚴格限制高價盤入市，筆者簡單統計后發現，2012年北京市場上在售單價超10萬元的樓盤比例近5%，超5萬元的比例超15%，高價盤對于周邊區域價格的拉動不容小視；第三，增加供應量，今年以來很多城市住宅用地沒有完成計劃，應該繼續加大住宅供地，穩定市場預期。

　　目前，北京等主要城市樓市需求仍是剛性需求為主的購買市場，應該繼續堅持限購政策不放松，等待窗口期，設計房地產調控的市場機制。（葉潛）

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