國務(wù)院發(fā)展研究中心報告稱開發(fā)商囤地囤房獲高利潤，建議適時取消預(yù)售制度，房地產(chǎn)近五年年均利潤高達(dá)30%。

　　摘要：“我國房地產(chǎn)行業(yè)毛利潤率在2007年后達(dá)到30%，超出工業(yè)整體水平約10個百分點(diǎn)。”昨日，國務(wù)院發(fā)展研究中心在京發(fā)布2012年一套9冊研究叢書，其中對我國住房市場發(fā)展趨勢與政策的研究直面房地產(chǎn)開發(fā)利潤和房產(chǎn)稅等熱點(diǎn)話題。

　　“我國房地產(chǎn)行業(yè)毛利潤率在2007年后達(dá)到30%，超出工業(yè)整體水平約10個百分點(diǎn)。”昨日，國務(wù)院發(fā)展研究中心在京發(fā)布2012年一套9冊研究叢書，其中對我國住房市場發(fā)展趨勢與政策的研究直面房地產(chǎn)開發(fā)利潤和房產(chǎn)稅等熱點(diǎn)話題。為了整治開發(fā)商在銷售環(huán)節(jié)的投機(jī)行為，研究報告還建議，適當(dāng)時候可取消預(yù)售制度，增加現(xiàn)房銷售比例。

　　“國務(wù)院發(fā)展研究中心研究叢書(2012)”由中國發(fā)展出版社出版發(fā)行，首批發(fā)行的9冊研究叢書內(nèi)容涵蓋宏觀經(jīng)濟(jì)、外貿(mào)、金融、住房、三農(nóng)問題、公共服務(wù)、城鎮(zhèn)化、福利體制，都是目前我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展過程中的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問題。

　　由于該叢書脫胎于當(dāng)年重要的政策咨詢研究報告，其權(quán)威性和前瞻性受到高度關(guān)注。作為國家級的智囊機(jī)構(gòu)，國務(wù)院發(fā)展研究中心凝聚了陣容強(qiáng)大的研究團(tuán)隊(duì)。國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任韓俊在叢書發(fā)布會上指出，國務(wù)院發(fā)展研究中心職責(zé)是直接為中央決策提供咨詢服務(wù)，研究成果直接對經(jīng)濟(jì)社會的重大政策產(chǎn)生影響。

　　部分開發(fā)商毛利潤接近50%

　　陜西省日前出臺房地產(chǎn)新政，規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目合理利潤率控制在10%左右，超出價格區(qū)間的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預(yù)售證。此舉再次引發(fā)人們對開發(fā)商合理利潤話題的關(guān)注。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心最新出版的《中國住房市場發(fā)展趨勢與政策研究》專門論述了房地產(chǎn)行業(yè)利潤率偏高的問題。據(jù)統(tǒng)計，2003年前后，我國房地產(chǎn)行業(yè)的毛利潤率大致在20%左右，與大多數(shù)工業(yè)行業(yè)相差無幾。但隨著房價的不斷上漲，房地產(chǎn)利潤率明顯上升，2007年之后年均達(dá)到30%左右，超出工業(yè)整體水平約10個百分點(diǎn)。報告還列舉了國內(nèi)部分知名開發(fā)商的毛利潤率接近甚至超過了50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于日本和美國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　研究報告在分析造成我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)利潤偏高的原因時指出，目前我國還沒有一個完整的房地產(chǎn)行業(yè)管理體系，對開發(fā)商的市場投機(jī)以及通過“囤地”、“囤房”等變相獲取高額利潤的行為無法進(jìn)行有效約束。報告還建議，要完善商品房預(yù)售制度，不允許未取得預(yù)售的項(xiàng)目進(jìn)行展銷活動，“適當(dāng)?shù)臅r候，預(yù)售制度可以考慮逐步淡出，增加現(xiàn)房銷售比例”。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長王微昨日指出，近年來國家通過調(diào)控正在不斷削弱房地產(chǎn)行業(yè)的利潤，預(yù)計未來這個行業(yè)的利潤率會進(jìn)一步下降。但她并不認(rèn)同陜西這種限制利潤的做法。

　　房地產(chǎn)稅收存在重復(fù)課稅

　　今年以來，針對房產(chǎn)稅的爭論有日漸升溫的態(tài)勢，支持者認(rèn)為房產(chǎn)稅可以抑制炒房、促進(jìn)公平，反對者則認(rèn)為房產(chǎn)稅涉嫌重復(fù)征稅，加重購房者負(fù)擔(dān)。

　　昨日公布的研究報告同時兼顧了兩方面的呼聲，認(rèn)為我國房地產(chǎn)稅收政策應(yīng)該從降低總體稅負(fù)和逐步完善保有環(huán)節(jié)稅收結(jié)構(gòu)兩方面入手。

　　現(xiàn)階段，我國針對房地產(chǎn)行業(yè)開征的稅收有10余種，2010年，各類房地產(chǎn)稅收合計占地方各級政府稅收收入的比重超過40%。研究報告中指出，我國房地產(chǎn)稅收種類較多，存在比較明顯的重復(fù)或交叉課稅現(xiàn)象。相比之下，香港的房地產(chǎn)稅收就比較簡明，分別在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)征6種稅。研究建議清理并取消一部分不合理收費(fèi)，降低房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅負(fù)。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心課題組雖然主張降低房地產(chǎn)行業(yè)總體稅負(fù)，但同時建議調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)，將目前對房產(chǎn)征稅環(huán)節(jié)“重交易、輕保有”向“交易和保有兼顧”轉(zhuǎn)變。研究建議，逐步擴(kuò)大房地產(chǎn)稅收試點(diǎn)范圍，逐步構(gòu)建由所得稅、營業(yè)稅和房產(chǎn)稅構(gòu)成的簡明而且各個環(huán)節(jié)稅負(fù)更加平衡的稅收體系。

　　土地出讓金十年增長20倍

　　昨日發(fā)布的另一本研究報告《土地制度改革與轉(zhuǎn)變發(fā)展方式》披露了這樣一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2001年全國土地出讓金僅為1295.89億元，2010年全國土地出讓金就已經(jīng)攀升到27100億元，十年間全國土地出讓金增長了近20倍。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心在報告中指出，目前土地出讓金的支出存在城鄉(xiāng)分配不平衡的問題，近三年來近七成土地出讓金用于城市建設(shè)，用于農(nóng)業(yè)和農(nóng)村的部分還不到10%，建議今后土地政策要從土地城市化向人口城市化的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，提高政府賣地收益在民生和農(nóng)村方面的支出比例，解決城鄉(xiāng)二元格局問題。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任韓俊昨日指出，目前城鎮(zhèn)化最大的動力來自農(nóng)民進(jìn)城，城鎮(zhèn)化最大的障礙在于城鄉(xiāng)二元體制，“我們的公共服務(wù)制度還沒有真正打破二元分割，農(nóng)民工在城市還是邊緣群體、弱勢群體，難以真正融入城市。”

　　韓俊指出，農(nóng)民工融入城市最大的困難就是住房，現(xiàn)在農(nóng)民工進(jìn)城買房的占不到1%，住在單位和工地的占五成以上，其他的住在地下室和城中村。