預售許可審批權下放 被質疑是變相放松調控
商品房預售條件過于寬松
從目前的調整來看，盡管審批權限下放了，但審批標準卻沒有看到放松的跡象。從這個意義上說，商品房預售許可審批權限的下放會帶來怎樣的直接效應，還很難做出判斷。
但是，這正是部分專家擔心的地方。
中國房地產學會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強告訴記者，審批權限下放會讓辦事效率更高，但怕就怕審批權限下放后審批標準也隨之模糊了。如果審批標準放松了，將會帶來巨大的風險。
從我國行政審批權上收與下放的經驗看，當一項行政審批權限上收的時候往往意味著標準的從嚴，反之則往往意味著標準的放松。
從目前執行的商品房預售標準來看，并不復雜。按照《中華人民共和國城市房地產管理法》，取得預售許可證只需要滿足三個條件：交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
這三個條件具備了之后，就可以到縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
不過，即使是這樣并不嚴格的條件，在我國有些地方，執行得也并不如意。
這其中，開發商自有資金比例就是一個彈性極大的條件。
一位房地產業內部人士告訴記者，盡管《中華人民共和國城市房地產管理法》規定了25%的自有資金(即通常所說的最低資本金)比例，但不少開發商在跟政府部門搞好了關系之后，這個底線就能被打破。
幾年前，也曾有學者調查研究稱，我國房地產開發商的自有資金比例根本就達不到25%的標準。
自有資金比例越低，意味著開發商就越能用更少的錢撬動更多的房地產開發貸款，從而建設更多的樓盤。但這樣一來，房地產建設的風險大大增加。在我國房地產市場上，由此造成的項目爛尾、開發商卷款逃跑的事件屢見不鮮。
在金融危機時，政府部門還主動降低了開發商的最低資本金比例。
2009年5月，國務院曾將固定資產投資項目資本金比例進行調整，結果，普通商品住房項目投資的最低資本金比例被調低至20%。而在其他行業，最低資本金的比例均高于20%。比如鋼鐵、電解鋁項目，最低資本金比例為40%；水泥項目，最低資本金比例為35%；煤炭、電石、燒堿、黃磷、玉米深加工、機場等項目，最低資本金比例為30%；鐵路、公路、城市軌道交通、化肥(鉀肥除外)項目，最低資本金比例為25%。
這樣的調整，導致大量從未涉足房地產行業的企業進入這個行業。
有些城市，甚至一度將建設普通住宅項目的開發商自有資金比例降低到15%。
部分專家認為，現有的商品房預售條件已經很寬松，如果在此次審批權限下放之后，審批標準再被模糊，將會帶來可怕的結果。
中原地產市場研究部總監張大偉告訴記者，此次國務院在下放商品房預售許可審批權的同時，應該也更需要嚴格審批制度的監管，因為對預售資格的審核直接關系買房人的切實利益，審批標準非但不能放松，還需要更加嚴格。
現房銷售代表行業發展水平
“商品房預售許可審批權下放，在現有房地產市場制度上并沒有什么本質的變化。”陳國強告訴記者，到了現在這個階段，已經可以分步驟、分區域取消商品房預售制，進行現房銷售了。
在陳國強看來，目前一些城市商品房庫存量明顯偏高，而且后續供應能力很強，取消預售制不會導致價格上漲。1994年我國確定商品房預售制，目的是為了盡快打開商品房市場，加快商品房供應。由于當時的開發商資金力量薄弱，所以最初的制度設計向開發商傾斜。
“商品房預售制是一個過渡性的政策。”陳國強說，經過十幾年的發展，我國房地產市場已經跨越式地發展了，開發商的資金實力今非昔比，現在完全可以取消預售制了。從行業的發展來說，能否現房銷售是這個行業發展程度的一個重要標志，對整個行業都有好處。
就在此次商品房預售許可審批權限下調之后，SOHO中國董事長潘石屹在微博上表示：哪個國家還有這么奇怪的商品房預售許可？應該取消。按照《房屋買賣合同》去辦，出現糾紛找法院。現在政府要審批，出現問題，自然要找政府，政府要承擔責任。政府有能力承擔這么大的市場責任嗎？
多年來，有關商品房預售制是否該存在的爭論一直沒有停止過。
2005年，人民銀行發布《2004中國房地產金融報告》，就曾公開建議“取消現行房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售”，理由是“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度”。
2006年3月，33位全國人大代表提交議案建議取消商品房預售制度。
2007年，國土資源部土地利用管理司司長曾在一個座談會上表示，現在的房地產市場上出現的種種問題，特別是亂炒房地產，都跟預售有關，應該完全取消商品房預售。
但是，多年來，這項被稱為我國房地產市場制度的基石一直巋然不動。
“如果現階段一下子取消商品房預售制度，政府擔心會導致房價上漲，這也正是多年來政府不敢取消這項制度的重要原因。”汪利娜說。
中國消費者協會副會長、中國人民大學商法研究所所長劉俊海多年來一直呼吁廢止商品房預售制。他告訴中國青年報記者，如果現階段政府還不能下定決心廢止這項制度，那就需要在制度設計上進行有利于保護消費者的改進。
“相對于審批權限下放，我更期待預售資金監管的進一步嚴格。”劉俊海說，如果能對商品房預售資金加強監管，讓預售資金在第三方監管賬戶上，不會被開發商隨意動用，就能讓消費者踏實很多。讓消費者與開發商利益共享是行政許可的底線。
按照我國現有法律，房地產開發企業的注冊資本最低為1000萬元人民幣。劉俊海了解了大量案件后發現，基本上房地產開發企業的注冊資本就是法律規定的下限，只有1000萬元。
“現在項目開發都是幾個億甚至十幾個億，這點注冊資本怎么能保證安全？”劉俊海說，現在正是調控與反調控的膠著期，開發商要是卷款跑了，消費者找誰去？
在劉俊海看來，目前房地產市場道德失信的狀況很嚴重，需要通過制度設計進行防范。
“可以在發放預售許可證前，向開發商索要擔保函，并要求開發商上交保證金，交房必須與承諾的一致，如果不一致，必須接受懲罰。”劉俊海說，同時應該讓房地產開發企業的控股方承擔連帶責任。（李松濤）
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