盡管多年前地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)就說(shuō)過(guò)，“公布房?jī)r(jià)成本就等于公布老婆的內(nèi)衣尺碼”。但是，只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)暴利現(xiàn)象沒(méi)有停止，對(duì)于房?jī)r(jià)成本的探究就不會(huì)中斷。眼下的南京樓市，一家“熱銷”樓盤的“吸金”手法，就堪稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的暴利樣本。而監(jiān)管失范所產(chǎn)生的助推效應(yīng)，同樣引人深思。

　　地塊曬7年，房?jī)r(jià)翻至地價(jià)13倍

　　央企背景加“熱銷”炒作，位于南京江寧天元西路上的樓盤“中航樾府”近期頻頻攪動(dòng)樓市神經(jīng)。7月26日，該樓盤首推376套精裝房源，均價(jià)14000元/平方米，當(dāng)天售出近八成；9月9日，再次加推“樓王”，均價(jià)14283元/平方米。

　　時(shí)間退回至2005年5月28日。當(dāng)天南京公開(kāi)出讓機(jī)場(chǎng)路東側(cè)A、C兩地塊，該樓盤開(kāi)發(fā)商獲得兩地塊。其中，A、C地塊樓面地價(jià)每平方米分別為1084元和1085元，加上規(guī)費(fèi)、建安成本等，建房成本每平方米約2600元。

　　南京市國(guó)土局江寧分局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，該樓盤所在地塊實(shí)為某大學(xué)的教育用地置換所得，兩塊地總面積約為19.45萬(wàn)平方米。

　　對(duì)于兩地塊的建設(shè)用途，參與拿地的開(kāi)發(fā)方人士曾表示，蓋單位“自建房”的可能性極大。然而，兩地塊卻一直悄無(wú)聲息地曬太陽(yáng)，直到2011年才有了動(dòng)工跡象。

　　根據(jù)《閑置土地處置辦法》規(guī)定，未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿2年的，由市、縣國(guó)土資源主管部門報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。為何這家多年未開(kāi)發(fā)的地塊現(xiàn)在樓盤卻能安然無(wú)恙地上市？

　　7年間，房?jī)r(jià)翻了好幾番。如再以今天的售價(jià)與開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)1080元左右的樓面地價(jià)相比，差距竟達(dá)13倍！

　　樓盤“長(zhǎng)高”32米，利潤(rùn)陡增1億多元

　　細(xì)心的購(gòu)房人還發(fā)現(xiàn)，這家樓盤的“個(gè)頭”也超標(biāo)了。

　　2005年國(guó)土部門公示的地塊出讓公告中明確，兩地塊容積率為1.5，建筑高度小于35米。按此規(guī)劃要點(diǎn)，該樓盤本可只建一部分小高層，但今年開(kāi)發(fā)商公示的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中，有16棟樓的實(shí)際高度卻達(dá)到67.25米。

　　“在容積率不變的情況下，開(kāi)發(fā)商可以將建高層騰出來(lái)的空間，用來(lái)打造一部分更為高端的低層花園洋房，由此獲取更多利潤(rùn)。”有開(kāi)發(fā)商老總向記者揭秘：花園洋房的建安成本往往比高層住宅低得多，但售價(jià)卻比高層住宅高很多。

　　按開(kāi)發(fā)商公示的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，這家樓盤由16棟高層、10棟小高層、12棟低層洋房組成。其中，12棟花園洋房大多是4單元、每單元2戶的6層住宅，粗略計(jì)算每棟洋房至少在48戶以上。假使一套洋房130平方米，則每棟洋房的建筑面積約6200平方米，12棟洋房的總建筑面積至少達(dá)到7萬(wàn)多平方米。

　　“按限高35米的規(guī)劃，該樓盤只能建小高層，公開(kāi)售價(jià)也就13000元/平方米，但如果是改成了花園洋房，每平方米則至少可以多賣2000元。”上述開(kāi)發(fā)商初步測(cè)算，7萬(wàn)平方米的花園洋房將至少為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)1.4億元的額外收益。

　　江寧區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃管理科一位王姓負(fù)責(zé)人坦陳，該項(xiàng)目地塊取得時(shí)其限高的確為35米，后來(lái)開(kāi)發(fā)商在提交項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)，提出想在江寧開(kāi)發(fā)區(qū)機(jī)場(chǎng)高速附近打造一條城市天際線，建設(shè)一個(gè)“地標(biāo)性”建筑，并且也希望產(chǎn)品線更豐富，有高層、小高層及低層洋房等。經(jīng)過(guò)專家組論證并上報(bào)，推倒了原先全部蓋小高層的方案，限高也由原來(lái)的35米抬高到現(xiàn)在的67.25米。

　　但記者了解到，規(guī)劃設(shè)定的高度、容積率等要點(diǎn)，等同于具有法律效力，一般情況下不能輕易更改。

　　監(jiān)管有空白，助推開(kāi)發(fā)商逐利行為

　　梳理南京房地產(chǎn)市場(chǎng)，為達(dá)到暴利目的，長(zhǎng)期捂地不開(kāi)的樓盤又何止這一家？！

　　一些當(dāng)年的“地王”，不少在閑置中等待升值的機(jī)會(huì)。2010年1月以8.65億元拍出的南京雨花臺(tái)區(qū)一幅地塊，樓面價(jià)高達(dá)15977元/平方米，成為其時(shí)的南京單價(jià)地王。因地價(jià)高，開(kāi)發(fā)商便以時(shí)間換空間，等待“翻身”機(jī)會(huì)。2年多過(guò)去了，地塊閑置，雜草叢生，卻并未遭到監(jiān)管喝斥。

　　在南京市開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝看來(lái)，“改規(guī)劃”催生的樓盤增值收益，更是直接決定了樓盤的盈利空間。“土地出讓前后，規(guī)劃條件的一致，是土地出讓公平性的一個(gè)基本保障。但在具體實(shí)踐中，土地出讓之后，規(guī)劃條件發(fā)生變更的案例，卻并不少。”張輝說(shuō)，開(kāi)發(fā)商“改規(guī)劃”，過(guò)去多表現(xiàn)在更改容積率和建筑限高上，但現(xiàn)在因?yàn)槿莘e率變更后，要根據(jù)土地成交時(shí)的樓面地價(jià)來(lái)補(bǔ)繳增加建筑面積的土地出讓金，其嚴(yán)肅性和社會(huì)關(guān)注度頗高。所以，改限高成為開(kāi)發(fā)商改規(guī)劃的主要手段。

　　但當(dāng)前的矛盾是：雖然在現(xiàn)實(shí)的城市規(guī)劃管理中，對(duì)容積率和限高的控制細(xì)化到了每一個(gè)地塊的整體，但至于地塊內(nèi)部的詳細(xì)規(guī)劃方案，卻基本由開(kāi)發(fā)商根據(jù)規(guī)劃條件進(jìn)行操作，往往就會(huì)產(chǎn)生“高層＋低密度產(chǎn)品”等開(kāi)發(fā)效益最高的方案。這，暴露出規(guī)劃管理的空白點(diǎn)。管理不及加上極度逐利，由此才催生出樓盤“長(zhǎng)高”的怪相。(汪曉霞)