剛需單邊支撐房企普顯“虛增長(zhǎng)”

　　賣房才是王道。

　　截至8月27日，已有110家房地產(chǎn)行業(yè)公司披露2012年半年報(bào)，其中有可比數(shù)據(jù)的103家公司上半年?duì)I業(yè)收入合計(jì)1584.35億元，較2011年同期增長(zhǎng)20.98%。單看二季度，已披露中報(bào)的地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流入同比增長(zhǎng)27.6%，環(huán)比增長(zhǎng)59.8%。

　　這就是本輪調(diào)控中在市場(chǎng)底部時(shí)房企交出的成績(jī)單。眾多房地產(chǎn)上市企業(yè)特別是排名靠前的企業(yè)上半年銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好，近一半的企業(yè)接近甚至完成了全年目標(biāo)的一半，相對(duì)而言，二季度出現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)，部分房企快速去庫(kù)存，反身?yè)尩兀袌?chǎng)暖意頻頻出現(xiàn)，房企是否已經(jīng)完全走出困局了呢？

　　“僅從多項(xiàng)數(shù)據(jù)和市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，房企還不能輕言樂(lè)觀，最多算棋至中盤。”一位地產(chǎn)人士表示，在政策變化期，剛需單邊支撐市場(chǎng)的情況下，真正決定房企命運(yùn)的將是下半場(chǎng)的角逐。

　　“雙面”成績(jī)單

　　8月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)情況顯示，7月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市由6月的25個(gè)，上升至50個(gè)，而價(jià)格下降的城市僅有9個(gè)，7月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)超過(guò)了前6個(gè)月之和。

　　而某業(yè)內(nèi)人士在《未來(lái)五年中國(guó)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)趨勢(shì)研究報(bào)告》發(fā)布會(huì)上表示，7月份的喊話幾乎每天都在進(jìn)行，而且級(jí)別也在提高，但是對(duì)于市場(chǎng)來(lái)講，如果沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的政策出臺(tái)，短期內(nèi)市場(chǎng)向上的趨勢(shì)還將繼續(xù)。同時(shí)，何田還提出一組數(shù)據(jù)，2012年7月份的成交量已經(jīng)達(dá)到了2010年以來(lái)的高點(diǎn)，很多城市已經(jīng)接近2009年的高點(diǎn)。

　　正是在這樣強(qiáng)勢(shì)的價(jià)格和成交量支撐下，房企交出了此輪調(diào)控下的成績(jī)單。

　　從具體代表公司看，2012年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積263.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)90.7%；實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入302.2億元，同比增長(zhǎng)55.4%；保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額502.96億元，實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積437.83萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)27.47%和28.43%；中海地產(chǎn)表現(xiàn)則更為突出，累計(jì)銷售651.5億港元，折合人民幣535.5億元，已經(jīng)完成全年800億港元銷售目標(biāo)的81%。

　　然而仔細(xì)解讀上市房企的成績(jī)單，熱銷下的“虛增長(zhǎng)”或已顯現(xiàn)。

　　“房企的成績(jī)單不能僅看成交量，還應(yīng)看庫(kù)存情況，利潤(rùn)率和負(fù)債率等情況。”中原地產(chǎn)分析師王斌提醒市場(chǎng)的樂(lè)觀派。初略統(tǒng)計(jì)A股房地產(chǎn)2012年上半年這份成績(jī)單，不難發(fā)現(xiàn)，披露半年報(bào)的上市房企在上半年的存貨合計(jì)就達(dá)到1.16萬(wàn)億元，同比增幅為25.48%，其中“招保萬(wàn)金”四大房企庫(kù)存貨值由年初的4760億元進(jìn)一步上升8.4%至5158億元。不過(guò)，從環(huán)比增幅來(lái)看，增速已有所放緩。103家房企近三個(gè)半年度存貨環(huán)比增速分別為22.01%、16.17%和8.02%，已創(chuàng)下自2008年下半年以來(lái)的新低。而從已公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，營(yíng)業(yè)收入繼續(xù)增長(zhǎng)，但毛利率、凈利潤(rùn)下降和存貨、資產(chǎn)負(fù)債率上升，或成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。

　　利潤(rùn)下滑負(fù)債攀升

　　在多位房企人士看來(lái)，市場(chǎng)是否迎來(lái)春天不單是由營(yíng)業(yè)收入的增加決定的，而是營(yíng)收、利潤(rùn)、負(fù)債、庫(kù)存等多重因素綜合決定的。

　　“由于強(qiáng)調(diào)賣房是王道，因降價(jià)促銷的因素而導(dǎo)致的房企利潤(rùn)率下滑日漸突出并困擾著大多數(shù)房企。”上述中信地產(chǎn)人士表示。

　　同樣以“保招萬(wàn)金”四大標(biāo)桿房企為例。數(shù)據(jù)顯示，四家房企上半年?duì)I業(yè)收入總額為675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%。2011年同期這四家房企營(yíng)業(yè)收入增幅僅為11%。但與營(yíng)業(yè)收入高增長(zhǎng)不匹配的是，這四家房企凈利潤(rùn)僅僅微增2.5%，由去年同期的77億元增加至79億元，只增加了2億元。其中招商地產(chǎn)凈利潤(rùn)增幅同比更是下滑16.89%，查閱招商地產(chǎn)過(guò)往成績(jī)單發(fā)現(xiàn)，上次出現(xiàn)上半年凈利潤(rùn)下滑還要追溯到2008年。

　　利潤(rùn)率數(shù)據(jù)更為直觀，數(shù)據(jù)顯示，四大房企平均銷售毛利率已從2011年的43.25%跌至40.5%，凈利潤(rùn)率則從2011年的15.9%跌至今年的11.7%，下降4.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，萬(wàn)科中報(bào)顯示，上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率僅為26.5%，為近年來(lái)最低水平，2010年和2011年同期毛利率分別為28.95%和32.1%。

　　“造成利潤(rùn)率下降的原因是因?yàn)榉科蟮匿N售費(fèi)用增加較大。”王斌表示，因?yàn)榈邢麓蟛糠址科罂客诰騽傂瑁瑺I(yíng)銷難度加大，所需成本提升，僅四大房企銷售費(fèi)用整體上漲了24%至23億元。在這樣的情況下，無(wú)論是主打剛需產(chǎn)品并以快速周轉(zhuǎn)見(jiàn)長(zhǎng)的萬(wàn)科和保利地產(chǎn)，還是堅(jiān)持中高端路線謀取高利潤(rùn)率的招商地產(chǎn)和金地集團(tuán)，均出現(xiàn)盈利遠(yuǎn)低于營(yíng)收的格局。

　　“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率可能未來(lái)一段時(shí)間都要向制造業(yè)看齊了。”萬(wàn)科總裁郁亮表示。

　　資產(chǎn)負(fù)債率的提升則更為突出，而從已披露中報(bào)的各大龍頭房企來(lái)看，其資產(chǎn)負(fù)債率較2011年年末均有進(jìn)一步升高。截至6月30日，招商地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率為70.5%；金融街為70.59%，華僑城A為71.95%，金地集團(tuán)為72.09%，萬(wàn)科為79%。保利地產(chǎn)為79.6%，較2011年末增長(zhǎng)近1.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　“冬天”的陰影仍籠罩著各大房企。

　　深挖剛需適度開(kāi)發(fā)

　　就在各大房企紛紛公布半年報(bào)之際，國(guó)務(wù)院督查樓市、多地房產(chǎn)稅閉門密謀等訊息仍在影響著各大房企對(duì)后市的判斷。

　　如何在業(yè)績(jī)上漲的情況下解困？各大房企各有其招：如上半年搶收成功手握170多億元現(xiàn)金的龍湖，就開(kāi)始不斷增加土地儲(chǔ)備，完善全國(guó)性布局，上半年龍湖共有7幅土地進(jìn)賬，總建筑面積逾228萬(wàn)平方米，且基本均以掛牌底價(jià)獲得。

　　龍湖地產(chǎn)公布的2012年中報(bào)顯示，2012年上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售額174.6億元，達(dá)成全年目標(biāo)的45%。歸屬于股東的核心溢利33.5億元，同比大增72.1%；凈資產(chǎn)收益率達(dá)16.3%。

　　截至目前，龍湖地產(chǎn)手持現(xiàn)金創(chuàng)歷史新高，達(dá)到174.7億元，凈負(fù)債率僅為49%。“龍湖通過(guò)去年的華東搶收等系列動(dòng)作，成為促銷和去庫(kù)存成績(jī)最大的公司，但是隨著一線城市土地儲(chǔ)備消耗的增加，集團(tuán)將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行量入為出原則，在保障財(cái)務(wù)穩(wěn)健的前提下，把握機(jī)遇審慎補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。”龍湖地產(chǎn)CEO邵明曉表示。

　　而按兵不動(dòng)、多看少動(dòng)的也大有人在，1至6月，萬(wàn)科僅僅新增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目14個(gè)，對(duì)應(yīng)規(guī)劃建筑面積合計(jì)為213萬(wàn)平方米，僅約為2011年同期的一半；更明顯的是金地集團(tuán)，該公司新增土地在整個(gè)上半年保持“緘默狀態(tài)”，半年內(nèi)“零”拿地。

　　“從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，未來(lái)市場(chǎng)供給斷供可能會(huì)推高房?jī)r(jià)。”莊凌顧問(wèn)表示，在前期以價(jià)換量之后，北京樓市沒(méi)有能夠得到持續(xù)供給，庫(kù)存已再次跌破8萬(wàn)套，創(chuàng)下年內(nèi)新低。加之各房企在公布半年報(bào)后顯示，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的漲幅遠(yuǎn)不能與營(yíng)收漲幅成正比，進(jìn)而對(duì)拿地更加謹(jǐn)慎。同時(shí)，由于住宅開(kāi)發(fā)的金融杠桿逐漸消失，開(kāi)發(fā)商資金壓力增大，導(dǎo)致新建樓盤速度放緩，供應(yīng)量也隨之下降。如未來(lái)供應(yīng)量仍不能滿足成交量，任志強(qiáng)早期預(yù)言的供應(yīng)不足導(dǎo)致房?jī)r(jià)反彈大漲或許將逐漸兌現(xiàn)。

　　另一方面，導(dǎo)致庫(kù)存減少的原因，可能是因?yàn)楦骷曳科笸七t開(kāi)盤，以北京市場(chǎng)為例，自8月13日以來(lái)已半月無(wú)新盤入市。經(jīng)過(guò)了成功以價(jià)換量換回市場(chǎng)之后，地產(chǎn)商對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期又變得樂(lè)觀起來(lái)，將更多籌碼壓在了“金九銀十”。

　　多家房企人士均表示，下半年房地產(chǎn)政策將決定整個(gè)行業(yè)的走勢(shì)，不松不緊也許將成為主要選擇，在這樣的情況下，繼續(xù)挖掘剛需，適量增加開(kāi)發(fā)將是最合理的策略。