市場回暖拿地意愿回升各大房企正加速去庫存

來源:中國證券報 2012-08-29 10:08 http://www.413629.com/

　　今年上半年，飽受調控政策壓制的房地產市場出現一些新的氣息，商品房成交量增加、土地成交量萎縮以及信貸壓力減輕等。這些變化已經反映在了上市房企的財報中，已披露中報顯示，103家地產公司雖然存貨總額再創新高，達到1.16萬億元，不過環比增幅僅8.02%，是自2008年下半年以來的新低。

　　存貨增速連續“剎車”

　　2006年以來，房地產調控政策陸續出臺，隨著抑制房價上漲的壓力增大，政策也呈現不斷加碼的態勢。在限購、限貸等措施推出之后，2009年以來房地產企業銷售難度加大，加之大量已開發項目進入銷售階段，存貨規模進入了快速增長期。

　　統計顯示，截至8月27日，已有110家房地產行業公司披露半年報。剔除無相關數據的公司（如主要從事房地產經紀、代理的世聯地產），可比的103家房企上半年存貨合計為1.16萬億元，環比增幅為8.02%，同比增幅為25.48%。

　　從歷史數據來看，這些公司2008年中期時的存貨合計只有2876.61億元，此后存貨規模快速膨脹。在截至2011年年末的7個半年度周期中，存貨總額從2876.61億元，增加至1.07萬億元，期間增幅高達2.72倍，半年度平均環比增幅為20.75%。

　　不過，近一段時期，存貨的高增長得到明顯抑制。根據國家統計局公布的數據，今年1-7月份，全國房屋新開工面積103905萬平方米，下降9.8%，降幅比1-6月份擴大2.7個百分點。自4月份該指標出現2010年以來首次同比負增長之后，7月新開工面積降幅繼續擴大。

　　隨著全國房地產開發投資增速顯著回落，房屋新開工面積也呈現下降趨勢，房地產企業的存貨增速得以快速“剎車”。103家房企近三個半年度存貨環比增速分別為22.01%、16.17%和8.02%。

　　銷售回暖加速去庫存

　　除了緩拿地、慢開發之外，房地產市場回暖給房企去庫存帶來了利好。國家統計局公布的數據顯示，今年1-7月份，全國商品房銷售面積48593萬平方米，同比下降6.6%。其中，商品房銷售額28699億元，同比降幅僅0.5%。

　　此外，從各城市的銷售情況看，中銀國際數據顯示，今年1-7月份，一線城市和二線城市累計銷售面積分別同比上漲7.7%和1.2%。

　　通過已披露的中報數據，同樣可以看到銷售回升的跡象。103家房企今年上半年營業收入合計1584.35億元，較2011年同期增長20.98%。銷售商品、提供勞務收到的現金合計2345.91億元，同比增長了9.23%。此外，房地產企業的銷售費用大幅增長也可以從一個側面反映市場的回暖。103家房企今年上半年銷售費用合計58.00億元，較2011年同期增長23.24%。

　　房地產開發投資減速與銷售規模增加，在減輕房地產企業存貨壓力的同時，可能會給房地產市場帶來變化。專家指出，如果開發投資維持目前低迷的狀態，全年新開工面積將出現多年來的首次“負增長”。這將使得未來商品房供應偏緊，不利于房地產價格穩定。

　　需要指出的是，得益于信貸放松和銷售回款增加，103家房企6月末貨幣資金總額高達2303.03億元，處于近幾年的較高水平。在現金流寬松和地方土地供應增加的雙重刺激下，一些房地產龍頭企業近期頻頻出手增加土地儲備。不過，國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松指出，房地產行業存在特定的開發周期，市場調整后期必然形成供應不足和新開工不足。當前大型房企拿地意愿回升，短期內并不會增加房地產市場供給和庫存規模。

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