房價大幅下降或致炒房客資不抵債，影響當地產業發展后勁，同時引發財富“更新換代”

　　“雖然房地產調控把我們搞得半死不活，但我們還是要感謝國家和政府，如果是今年調控，我們怎么死都不知道了。”有著七八年炒房經歷的張鳴對《第一財經日報》記者說。

　　本報13日報道的《最后的炒房團》引發各方爭議，張鳴及多位溫州房產中介機構負責人對記者表示，那些以炒房為目的，在2009~2010年房價高位時買入的溫州炒房者，大部分存在民間或銀行過度融資。在溫州房價大幅下跌、民間借貸危機等因素疊加下，如今絕大部分依然深度被套。

　　對未受限購制約的商業地產，目前溫州炒房者買入也在明顯減速，這與實業狀況不佳、流動資金有關。

　　浙江大學一位區域經濟研究教授認為，之前溫州瘋狂高利貸，大部分與炒房有著直接或間接關系，房價大幅下降或致炒房客資不抵債，影響當地產業發展后勁，同時引發財富“更新換代”。

　　監管缺失致炒房亂象

　　如今溫州炒房者“深度被套”，與2009~2010年房產市場有著極大關系。2009年初，溫州商品房成交先于全國開始活躍，此時仍存在“炒樓花”等現象。

　　當年12月初，溫州“香濱左岸”開盤預售，260多套房源吸引800多名購房戶進場認購。張鳴說，他參加了該樓盤首次搖號，“臺上在搖號，臺下拿到號的人，立即進行交易，外加價幾十萬元。”

　　由于被曝電腦搖號作弊，“香濱左岸”被緊急封盤。20余天后，該盤采用實名制再度公開電腦搖號，竟然有近270人放棄認購資格。知情人士認為，其中絕大部分為炒房者，甚至還有中介公司參與，類似情況還發生在當時其他樓盤。

　　盡管購房貸款、限購令等政策已經出臺，但以往“調控無用”的“成功經驗”，讓房價不降反漲。到2010年底，溫州土地拍賣高潮迭起，其間出現“全國地王”紀錄，樓面地價高達3.7萬元/平方米。

　　此后，隨著透明售房等措施出臺，溫州買房開始“越來越嚴格”，但張鳴認為仍存漏洞。

　　“上有政策，下有對策，反正是亂透了。”張鳴說，在簽訂正式買賣合同之前，炒房者只要有下家接盤，總有辦法變更預售協議書，“把老的撕掉，再填寫一張新的，就改掉了。如果開發商不讓改名，買房者也改不了。”

　　張鳴說，那時大部分預售協議書都改名，“后來政策越來越嚴厲，越來越透明，改名就不可以了。”

　　“這主要是監管不到位造成的。”張鳴說，當時房價飆漲，大家都是利益共同體，心照不宣，且沒有相關“改名”處罰細則，于是就出現外加價幾百萬元的期房轉讓。

　　張鳴認為，開發商給炒家改名的原因在于，“一期買了，他們還希望我們去買二期、三期，顯示樓盤暢銷的熱鬧場面。”同時，一套房子交易費幾十萬元，一年幾十套交易能產生幾百萬元稅費。

　　商業地產投資減速

　　業內人士表示，現在溫州炒房者極少，“炒鋪”也在明顯下降，“以房養貸”操作難度極大。“以溫州為例，目前商鋪租金比年初下降百分之一二十左右。”

　　2009~2010年，各地住房價格飆漲，幾乎接近甚至超過商業地產價格。于是，一些有實力的溫州企業主，抱團買下上海等省市商業地產，作為中長線投資配置。

　　對此，薛建雄認為，投資商鋪“以房養貸”難度很大。

　　比如在上海城郊100萬元的商鋪，月租金2500元左右，如租金與還貸持平，貸款須在25萬元左右，且至少三五年經營，符合有資金的中長線投資者，與短線炒家思路不吻合。

　　除非，一些開發商遭遇資金壓力，此時溫州人介入，以四五折的價格買下商業地產，且達成分期付款等方式。經過包裝，他們以市價進行分拆出售，即便賣掉一半，成本已回收；或高價對外出租，廣告推廣經常做，商戶換了一波又一波；或作為長期投資，營造商業氛圍，使得租金“水漲船高”。

　　一位溫州外貿企業老總說，一直以來，商品房一直是“溫州炒房團”的主要炒作對象，因為其二級市場需求者多，交易便捷，利潤不錯。與之不同，溫州規模企業主喜歡“炒鋪”，他們強強聯合、投資額大、回報期長，便于異地打理等。

　　之前，該老總為一家溫州大型投資集團股東，該集團在上海等地有商業地產投資。他認為，商業地產投資狀況，與實體經濟息息相關，“如今全球經濟不景氣，實體企業狀況不佳，商業地產投資也必然會減速。”

　　“我們需要更多實用的投資渠道。”張鳴說，盡管國家允許民資進入各大領域，但真正留給老百姓且能進入的項目少之又少，目前手頭有錢的溫州人還是沒地方去投資，于是他們還在尋找“灰色投資地帶”。