樓市調控若加碼開發商“資金鏈”將再收緊

來源:上海證券報 2012-08-08 15:25 http://www.413629.com/

　　種種跡象表明，在中央多個部委的樓市調控儲備政策中，針對開發商資金鏈的緊縮政策也許是下一個猛招。

　　上周四，一個“將取消商品房預售制度”的傳言造成地產股全線大跌。雖然之后住建部辟謠稱此說法不靠譜，但市場對出臺進一步調控措施的恐慌心理可見一斑。更何況，市場傳言也并非完全空穴來風。據記者了解，上海房管局相關處室的負責人曾在內部會議上表示，目前的商品房預售制度尚不完善，有可能將進一步提高預售門檻，比如說小高層也要結構封頂甚至外立面完成后才能預售等。

　　近日某地又傳出消息，稱當地銀行對開發商再下狠手，個人住房貸款金額的30%將留存在銀行賬戶直至項目交付驗收時才能劃撥至開發商賬戶。這無疑是收緊了開發商30%的銷售回款，將回款時間大大拉長，其目的是保障購房者的資金安全，而在現時情況下，更重要的是收緊了開發商的資金鏈，促使其進一步加速降價銷售。

　　“當前房價反彈的預期已經形成，經驗表明，光靠政府表態和督查，效果不能奢望?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院副院長楊紅旭表示。

　　正因如此，調控加碼的可能性大增。記者從多位業內專家處了解到，目前樓市調控加碼空間較小，能夠動用的新政并不多，備選項無外乎有：房產稅試點城市擴容、房屋交易稅增加、限購加大落實力度、重啟年度房價控制目標、預售門檻提高等。而在這些舉措中，房產稅擴容年內推進阻力較大，據業內專家反映，房屋交易環節稅費的增加空間非常有限，且針對購房者增加稅費難免誤傷合理的購房需求。針對需求環節的限購、限貸等諸多政策目前力度已屬空前，除了進一步落實從嚴之外，加碼的空間的確有限。

　　如此看來，針對開發商資金情況的進一步緊縮或將是可能性較大的調控儲備政策。例如商品房預售門檻的提高、項目開發自有資金比例的進一步提高等，都是以收緊開發商資金鏈來達到逼迫其降價快銷、回籠資金的調控目的。

　　然而，也有市場人士認為，長期收緊開發商資金鏈也將造成極大的市場負面影響。目前中國房地產仍處于需求的高速增長期，供應不足、需求過盛是導致當前房地產市場大幅波動的主要原因，而掐緊開發商的資金鏈無疑會降低供應，加速供需矛盾惡化。同時，房企資金周轉緩慢，也會降低資金使用率及房屋開工量。

　　從數據來看，7月標桿房企銷售業績下滑明顯，萬科A，富力(富力又一城富力盛悅居)和融創中國等幾家大型房企7月銷售額環比平均下降了22%。但與此同時，由于房企資金鏈在上半年得到緩解，目前降價動力大大減小，很多城市商品住宅價格反彈壓力越來越大。或許等不到9、10月份，如果國家統計局7月70個大中城市房價數據繼續環比上升，那么政策層面再度加碼的可能性將進一步加大。

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