如果有些字眼過于刺眼，那么讓我們選擇“激活”來形容那些在調(diào)控下曾經(jīng)在銷售上長期靜默，近期卻厚積薄發(fā)的樓盤。

　　這些樓盤或是當(dāng)年的“地王”，高成本決定了很難輕易采取過低的價(jià)格傾銷策略；或是定位高端，大戶型且精裝修，是改善型客戶的專寵，而這類客戶恰恰又是限購政策針對的對象。

　　當(dāng)眾多樓盤開始選擇狠狠降價(jià)“放血”的策略，整個(gè)樓市都在吹響降價(jià)曲的情況下，這些價(jià)格巋然不動(dòng)的樓盤，不得不尷尬地面臨被比價(jià)的待遇，以至個(gè)別樓盤半年時(shí)間只能賣出1-2套房源，如此的慘淡經(jīng)營，無異于“封盤”。

　　但是，當(dāng)我們認(rèn)為這些最難賣的樓盤注定熬不過這個(gè)冬天時(shí)，行情回暖了，這些被集體“冰封”的樓盤，在市場春風(fēng)下注入新的生命力。在冰雪消融期，悄悄地完成銷售上走量，重現(xiàn)并笑傲江湖。

　　暫時(shí)的“賣不動(dòng)”乃至“消失”，都成為了過去時(shí)。那這些選擇堅(jiān)守價(jià)格不動(dòng)的樓盤撐到了最后，也成為了笑到最后的樓盤。

　　寶龍城市廣場：從海水到火焰

　　寶龍城市廣場又一次“賣瘋了”。7月22日，再度迎來開盤的寶龍城市廣場加推11號全景樓王，位置更佳，景觀視野更佳，均價(jià)卻比上一期的房源提高了近2000元/平方米，仍然難以阻擋市場的熱情。從開盤前一天的下午起，就有不少購房者陸續(xù)在售樓處排隊(duì)等待。當(dāng)日，寶龍城市廣場創(chuàng)下了銷售132套，去化近9成的好業(yè)績。

　　一個(gè)月前，相似的情景剛剛上演過。6月9日，寶龍城市廣場9號樓開盤時(shí)，追捧的購房者漏夜排隊(duì)，“40分鐘房源搶購一空”。

　　如果把時(shí)間推前幾個(gè)月，記憶里存留的印象就不如這么樂觀了。3月18日，寶龍城市廣場首開高層住宅，折后均價(jià)在12000元/平方米左右，總價(jià)60萬元/套起。盡管在去年11月中旬，就開始“60萬，住在寶龍城市廣場”置業(yè)宣言預(yù)熱，實(shí)際的銷售境況卻表現(xiàn)得一般。以至于很長一段時(shí)間，消化10號樓的房源，是寶龍城市廣場主要的努力。

　　事實(shí)上，從去年的12月初，到2012年初，再到2月底或3月初，最終確定為3月中旬，寶龍城市廣場高層住宅對外宣稱的推出日期一再延后，就不難看出開發(fā)商對市場的謹(jǐn)慎和不樂觀的態(tài)度。

　　兩年前，首次進(jìn)入杭州樓市的寶龍地產(chǎn)，將下沙宅地樓面價(jià)首次帶入萬元時(shí)代。然而，在樓市最熱點(diǎn)勇猛撬開杭州樓市大門的寶龍地產(chǎn)，等來的是完全意料之外的另一個(gè)市場。外界猜測和關(guān)注最多的定價(jià)，的確是寶龍城市廣場繞不過去的難題。

　　2011年6月，下沙樓市在德信中外公寓“折后起價(jià)12980元/平方米、折后均價(jià)14800元/平方米”的低價(jià)入市下，成為杭州主城區(qū)最早的降價(jià)先鋒，拉開板塊房價(jià)調(diào)整的序幕。此后，保利灣天地、世茂首府、名城湖左岸相繼跟進(jìn)，將下沙房價(jià)拉低到萬元以下。然而，寶龍城市廣場的樓面價(jià)，加上正常的建安成本、資金成本、營銷成本等費(fèi)用，保本的售價(jià)就要維持在14000-15000元/平方米，難以抗衡降價(jià)潮下各大樓盤極具震撼力的價(jià)格優(yōu)惠措施。

　　在當(dāng)時(shí)的行情下，下沙的“地王”沒有選擇的余地。12000元/平方米左右均價(jià)，是寶龍城市廣場“保本或者合理的利潤”，其實(shí)也是期待后期商業(yè)項(xiàng)目加以彌補(bǔ)的虧本價(jià)，卻仍然難改市場大勢。在6月初寶龍城市廣場再度開盤時(shí)，售樓處還臨時(shí)推出10號樓15套特價(jià)房這樣的處理方式，完全可以印證當(dāng)初的銷售壓力。

　　市場，讓曾經(jīng)的風(fēng)光一時(shí)的“地王”陷入冰冷的行情中，但又是市場，讓寶龍城市廣場迎過來瘋狂搶購的熱情。當(dāng)領(lǐng)降的中外公寓再次拉升到了17000元/平方米的價(jià)位，價(jià)格緩漲的寶龍城市廣場的熱銷也就不足為奇了。一半是海水一半是火焰，或許沒有樓盤能像寶龍城市廣場理解的那么深刻了。

　　昆侖公館：“消失”的高端項(xiàng)目重現(xiàn)江湖

　　昆侖公館的遭遇，是眾多高端項(xiàng)目在調(diào)控下的縮影。

　　2010年2月初，號稱“武林廣場北”的昆侖公館，以杭城市中心武林區(qū)域時(shí)隔七年后的首度新盤上市，短短三天吸金5.6億，憑借72套的總成交量，一躍成為杭城樓市月度銷售冠軍，并躋身半年度銷售面積前十。

　　但是，這個(gè)昔日的“地王”，在市場聚光燈下持續(xù)發(fā)力后，終于進(jìn)入到了長時(shí)間的沉寂期。在2010年底的一次開盤后，昆侖公館從購房者的視線中逐漸消失。有調(diào)查機(jī)構(gòu)曾經(jīng)特意做過調(diào)查，發(fā)現(xiàn)在9個(gè)月的時(shí)間跨度里，昆侖公館僅有過2套成交。而據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，前年年底推出的房源，目前仍舊有84套在售。

　　對昆侖公館，也是對所有的高端項(xiàng)目來說，2011年，是一個(gè)漫長又難挨的年度。在相當(dāng)?shù)囊欢螘r(shí)間里，昆侖公館售樓處對外發(fā)布的信息都是一成不變的，“位于市中心的高檔住宅昆侖公館目前尾房在售，4號樓均價(jià)48000元/平方米，1號樓均價(jià)42000元/平方米，……”

　　昆侖置業(yè)董事長葉健也并不諱言昆侖公館表現(xiàn)的不盡如人意，直言“確實(shí)在銷售上遇到了困難”。他說：“如何推進(jìn)高端項(xiàng)目的銷售，目前并沒有非常好的方式。最主要的問題便是其客戶群大體上被限購了，因此降價(jià)并不是其對應(yīng)市場的最好方法。”在年初接受記者的專訪時(shí)，他表示把昆侖公館的銷售“放一放”，考慮在其他項(xiàng)目上“動(dòng)一動(dòng)”。于是，我們看到了掀起丁橋價(jià)格大戰(zhàn)的昆侖天籟，成為了過往時(shí)間里昆侖置業(yè)主推的絕對主角。

　　進(jìn)入四五月份以來，市場的堅(jiān)冰逐步融化，天籟項(xiàng)目也接近銷售尾聲，這個(gè)千萬頂級豪宅慢慢地浮出水面。據(jù)昆侖公館銷售部介紹，自出臺(tái)“雙限”政策以來，被壓抑許久的高端市場的潛在需求，在樓市回暖之際，被逐步地釋放出來，導(dǎo)致昆侖公館最近每周都有兩三套的成交量。

　　在剛剛過去的7月份，昆侖公館悄悄地又一次領(lǐng)出了預(yù)售證，并且不動(dòng)聲色地銷售了10余套總價(jià)在1000萬元以上的310平方米躍層公寓，加上熱銷中的180平方米，總銷套數(shù)達(dá)到了近20套。

　　千萬級以上頂級豪宅的破冰，無疑更能重振樓市的信心，在市場“暖風(fēng)”的吹動(dòng)下，“消失”的高端項(xiàng)目紛紛重現(xiàn)江湖。

　　凱德龍灣：“冰封”過后的橋西精裝大宅冠軍

　　在深度僵持的市場狀態(tài)下，高端公寓最容易被冰封。尤其，當(dāng)遍地都是價(jià)格戰(zhàn)、打折盤，一直沒有特別優(yōu)惠的折扣出現(xiàn)的高端樓盤，堅(jiān)守價(jià)格的過程會(huì)很艱難，也不得不面臨著最難突破的銷售瓶頸。

　　去年4月份，凱德龍灣首次開盤面市，均價(jià)定在30000元/平方米左右，共推出84套房源，銷售結(jié)果只能算是平淡無奇，目前尚剩余60多套房源。隨后加推的房源，在整體市場趨于冷藏的狀態(tài)下，也遭遇銷售的停滯。

　　2011年12月，兩個(gè)樓盤掀起了橋西的價(jià)格肉搏戰(zhàn)。順發(fā)吉祥半島和名城公館的貼身比拼，讓一度成交均價(jià)高達(dá)23783元/平方米的橋西板塊，回落到17000-19000元/平方米。隨后，橋西以北的祥符華盛達(dá)閱城和方正荷塘月色接棒，將價(jià)格戰(zhàn)演得風(fēng)生火起。一直摒牢不降價(jià)的德信臻園，最后也選擇了推出50套“每平方米降7000元啊”的特價(jià)房。一夜之間，橋西板塊價(jià)格回到了2009年的水平。

　　當(dāng)橋西的價(jià)格基準(zhǔn)線被拉低，依然昂著高價(jià)高品質(zhì)的凱德龍灣，顯然不可避免地受到猛烈地沖擊。對外從未有過明確的大幅調(diào)價(jià)信息的凱德龍灣，根據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2012年4月份之前，僅成交2套房源。

　　銷售壓力是現(xiàn)實(shí)存在的。凱德的內(nèi)部人士透露，雖然作為凱德置地作為亞洲最大的房地產(chǎn)公司之一嘉德置地集團(tuán)旗下的全資子公司及戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單位，“不差錢”，但是銷售部卻不止一次流露出，要將精裝改為毛坯的計(jì)劃，這樣做很明顯的一個(gè)目的，就是為了“降低總價(jià)”。而此前，從有宣傳起凱德龍灣，一直以“打造享受運(yùn)河一線景觀的高端住宅，全部房源將以精裝修形式推出”的面孔出現(xiàn)。甚至還有打算降低精裝的標(biāo)準(zhǔn)，以“減配”的方式來降總價(jià)，撬動(dòng)改善型客戶需求。

　　只是，變化來得太快，凱德方面尚未決定是否要在產(chǎn)品策略上作出調(diào)整，市場全線回暖的跡象，已經(jīng)把春風(fēng)吹到了橋西，吹到了龍灣。

　　“龍灣現(xiàn)在賣得是不錯(cuò)，最近三個(gè)月，每個(gè)月都是近30套在走量，全部都是大戶型。”凱德龍灣的相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，在售房源面積178-291平方米，均價(jià)27000元/平方米的龍灣，“5月還是橋西精裝大宅的銷量冠軍”。

　　這位負(fù)責(zé)人表示，盡管之前有過一定的銷售壓力，但是凱德龍灣并沒有推出所謂的降價(jià)措施，只是對滿足一定條件的購房者，比如一次性付款的、老客戶介紹等，有一定的常規(guī)優(yōu)惠措施，且參照還是去年的標(biāo)準(zhǔn)。

　　不降價(jià)還能賣得動(dòng)，凱德龍灣的相關(guān)負(fù)責(zé)人倒是挺坦誠：“最主要靠大勢，營銷都是錦上添花的東西。”

　　萬科草莊：最難賣的樓盤實(shí)現(xiàn)驚人走量

　　如果不是市場行情的驟然下降，這個(gè)“機(jī)場路上的公園住區(qū)”原本應(yīng)該贏得更多的關(guān)注目光。

　　2011年1月，萬科草莊首度開盤，均價(jià)32000元/平方米，此后加推的房源，基本上都維持在這樣的價(jià)格水平。作為杭州高端城市公寓的代表作品，草莊盡管擁有萬科集大成的精裝修品質(zhì)，和被看好的城東新城價(jià)值和資源，只是這樣的價(jià)格注定讓其成為“少數(shù)人”的樓盤。

　　尤其是，同為城東新城板塊的濱江曙光之城，在今年3月份以“破發(fā)”價(jià)位入市，將原先預(yù)估的2.5萬-3萬元/平方米的開盤價(jià)，拉低到精裝修單價(jià)在2萬元以內(nèi)，毛坯更僅要15000-16000元，徹底擊穿成本線。在曙光之城密集推盤和“日光”之后，濱江又把重心轉(zhuǎn)移至板塊內(nèi)的金色黎明，同樣是“虧本價(jià)”的甩賣，同樣是“日光”。在濱江這枚重旗的示范下，城東新城的其他開發(fā)商諸如原筑壹號等也紛紛加入了降價(jià)的陣營。

　　降價(jià)中的城東新城成為杭城最熱門的板塊。但是，這種熱，跟萬科草莊無關(guān)，因?yàn)椋?012年年初，萬科旗下在杭州的所有樓盤均打出“不降價(jià)”的旗號。當(dāng)樓面價(jià)甚至高過草莊的濱江集團(tuán)，選擇了“沒有賣不動(dòng)的房子，只有性價(jià)比不高的房子”，萬科草莊只能以“不是一個(gè)級別上的產(chǎn)品”來回應(yīng)。當(dāng)然，業(yè)界更愿意將這種回應(yīng)方式理解為低調(diào)態(tài)度的“避戰(zhàn)”。

　　在強(qiáng)大的現(xiàn)實(shí)比價(jià)效應(yīng)下，草莊處于靜默狀態(tài)的。4月份初的時(shí)候，有媒體做了項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)萬科草莊的大面積精裝戶型去年同期成交了26套，今年暫無成交出現(xiàn)。所以，以大戶型為主的萬科草莊一直被認(rèn)為是杭城最難賣的樓盤之一。

　　好在，行情開始有了回暖的跡象，在曙光之城和金色黎明悄悄經(jīng)歷調(diào)價(jià)后，城東新城板塊的價(jià)格基準(zhǔn)線微微上揚(yáng)，這個(gè)在價(jià)格上巋然不動(dòng)的樓盤也有新的轉(zhuǎn)機(jī)。5月份，從未有任何降價(jià)，甚至銷售動(dòng)作都不多的萬科草莊，被傳出近百套大戶型已僅存28套可售，幾乎去化殆盡。隨后，萬科草莊銷售部證實(shí)了這條被外界猜測和質(zhì)疑的消息。據(jù)悉，僅五一期間，草莊就一下子走了9套房源。這次，萬科草莊選擇了以“沒有賣不出的價(jià)格，只有賣不出的品質(zhì)”來進(jìn)行回應(yīng)。

　　就像我們無法否認(rèn)草莊斥巨資打造規(guī)模恢弘的樣板體驗(yàn)區(qū)，帶給購房者的現(xiàn)場震撼感，草莊也無法否認(rèn)恰恰是濱江兩個(gè)熱盤的低開，讓晉升為熱門板塊城東新城有了強(qiáng)大購買號召力，而兩大樓盤“外溢”的購買人群，又成就了草莊的熱銷。根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，草莊推出的200多套房源已經(jīng)完成了超過半數(shù)的銷售。