中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院“住房問(wèn)題研究”課題組近日發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展(2012年中)報(bào)告》，稱上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)仍處在調(diào)控和預(yù)測(cè)的調(diào)控目標(biāo)區(qū)間，但近期呈現(xiàn)回暖的偏離“軟著陸”目標(biāo)的趨勢(shì)，為此在金融信貸政策上建議取消首套房貸利率優(yōu)惠。不得不說(shuō)，這是迄今為止在市場(chǎng)各方提出的各種促進(jìn)樓市健康發(fā)展藥方中副作用最大的一個(gè)，其副作用大到讓那些最期待強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控的民眾都無(wú)法接受的程度。

　　從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的實(shí)情來(lái)看，央行等監(jiān)管部門對(duì)包括首套房利率在內(nèi)的個(gè)人住房貸款的政策引導(dǎo)和審慎性監(jiān)管，符合公眾預(yù)期，助力我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控取得了積極成效：樓價(jià)松動(dòng)、固定資產(chǎn)投資下降、投資性需求基本得到遏制。這實(shí)際上意味著首套房貸利率在特殊時(shí)期作為“宏觀調(diào)控工具”的使命已經(jīng)完成，理應(yīng)恢復(fù)首套房貸優(yōu)惠利率的“國(guó)民福利工具”，加大首套房貸的優(yōu)惠力度，讓利于民，而不是相反。

　　隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控也步入了新階段，在調(diào)控已取得積極成果的基礎(chǔ)上，按照中央政府有保有壓、適時(shí)預(yù)調(diào)微調(diào)的統(tǒng)一部署，向首次置業(yè)者穩(wěn)步“定向?qū)捤伞睂?shí)施房貸利率七折優(yōu)惠，還原首套房貸利率政策本來(lái)面目——國(guó)民福利工具，實(shí)已變得非常急迫。盡管隨著商業(yè)銀行自主定價(jià)權(quán)的放開(kāi)、利率市場(chǎng)化啟動(dòng)和息差收窄，購(gòu)房者要想如2010年4月新國(guó)十條發(fā)布前那樣以完全市場(chǎng)化方式享受七折利率已非常困難。自央行文件重申首套房貸七折利率以來(lái)，迄今只有廣東華[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]興銀行等少數(shù)幾家銀行提供了房貸七折利率的機(jī)會(huì)，但首套房貸利率政策微調(diào)的時(shí)間窗口已悄然打開(kāi)。

　　據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)粗略估算，截至一季度末，全國(guó)個(gè)人住房抵押貸款存量和增量房貸如果都從基準(zhǔn)利率或上浮后的1.1倍利率降至七折利率，則帶來(lái)的房貸利息減少額約為1500億元，理論上相當(dāng)于為“剛需”購(gòu)房者減負(fù)1500億，非常有助于刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)和減輕首次置業(yè)者的資金壓力。而對(duì)房貸金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，由于個(gè)人住房抵押貸款只占其全部貸款余額比例的12%左右，首套房貸款所占的比例更少，將個(gè)人首套房貸款利率下浮定為基準(zhǔn)利率的0.7倍，盡管對(duì)金融機(jī)構(gòu)凈利潤(rùn)會(huì)有一些影響，但不會(huì)太大。這為當(dāng)下有關(guān)部門對(duì)首套房貸利率的定向?qū)捤烧呶⒄{(diào)提供了基礎(chǔ)。

　　事實(shí)上，為“剛需”減負(fù)和拉動(dòng)消費(fèi)，只是首套房貸優(yōu)惠利率不該取消的基礎(chǔ)原因之一，對(duì)首套房貸利率工具的角色定位偏差（將其視為房地產(chǎn)調(diào)控工具而不是像多數(shù)國(guó)家那樣將之視為國(guó)民福利）及隨之帶來(lái)的“社會(huì)不公”、“權(quán)力尋租”，才是對(duì)之必須予以立法保證的核心原因、內(nèi)在動(dòng)因。一言以蔽之，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，如果不將首套房貸利率由“房地產(chǎn)調(diào)控工具”變身“國(guó)民福利”系數(shù)，首次置業(yè)“剛需”者的真實(shí)權(quán)利就無(wú)法保證。

　　進(jìn)而言之，首套房貸款利率上下變化和樓價(jià)漲跌并無(wú)直接關(guān)系，也無(wú)關(guān)乎房地產(chǎn)調(diào)控政策的松緊；從其影響的人群看，也只應(yīng)與國(guó)民福祉相關(guān)，將首套房貸利率上下浮動(dòng)視為房地產(chǎn)調(diào)控的政策工具使用本身就是錯(cuò)誤的，其最終傷害的是最需要改善居住條件的首次置業(yè)者。考慮到我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速在下行、保障房建設(shè)困難重重、房地產(chǎn)調(diào)控政策將住房定位在居住屬性而非投機(jī)屬性上，在經(jīng)濟(jì)調(diào)結(jié)構(gòu)和堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的前提下，房貸尤其是首套房貸政策的微調(diào)，不管是在經(jīng)濟(jì)上，還是在政治上都是具有遠(yuǎn)見(jiàn)的。

　　當(dāng)然，為保障房貸金融機(jī)構(gòu)的利益，如果因?qū)嵤┦滋追慷ㄏ驅(qū)捤蓛?yōu)惠利率政策，出現(xiàn)存貸款利率倒掛、金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)成本顯著攀升等極端現(xiàn)象，政府可考慮出臺(tái)相關(guān)補(bǔ)貼政策，或在核心資本充足率、不良率等監(jiān)管指標(biāo)上區(qū)別對(duì)待。這非但不與利率市場(chǎng)化相悖，反而是建立在社會(huì)公正基礎(chǔ)上的真正的市場(chǎng)化。