只要操作足夠精明，也許沒有哪片土地是違法的。即便國土部予以查處，鄂爾多斯東勝區和開發商星河灣地產似乎仍有機會把違法的土地洗白。

　　昨日，國土部通報了2012年第二季度國土資源領域5起違法違規案件的查處情況。內蒙古自治區鄂爾多斯市東勝區政府違法征地、鄂爾多斯市星河灣綠洲生態園開發有限公司(下稱“星河灣地產”)違法占地案名列第一。

　　該案涉案項目鄂爾多斯星河灣(下稱“星河灣項目”)規劃面積11820畝，截至目前違法占地2543畝。查處情況為，當地多個城建相關部門作出書面檢討，9名政府官員被處以警告或記過等處分，星河灣地產副總經理溫曉斌涉嫌非法占用農用地罪移送司法機關處理，成為近年來大型房地產企業涉及土地違法違規的案件中，罕見的司法介入個案。

　　盡管如此，由于“先上車，后補票”的模式得到了某種程度的默許，查處之后，違法的項目仍能建設銷售。

　　星河灣地產相關負責人在接受《第一財經日報》采訪時稱，目前該項目仍處于正常施工建設過程中。

　　土地尚未出讓就已開工

　　2010年4月，星河灣地產與東勝區政府簽訂合作投資建設協議，約定由該公司投資，在罕臺鎮開發集住宅、酒店、商業、教育和社區服務為一體的星河灣項目。

　　該項目十分龐大，僅規劃面積就有11820畝，其中一期工程2595畝。星河灣地產曾為其制定100億元甚至120億元的銷售計劃。而其規劃則極富野心地引入了“江南園林”風格。

　　本報記者此前曾在項目現場看到，該項目位于東勝區通往康巴什新區的東康線快速路旁，位置較為偏僻，當時四周荒無人煙，幾乎看不到其他樓盤。

　　這個近乎奇談的“大漠園林”項目，其實是建立在違法征地、占地基礎上的，用的是典型的“先上車，后補票”的操作手法。

　　據國土部通報，2010年11月，根據東勝區政府要求，該區國土局未經農用地轉用和土地征收審批，在罕臺鎮政府的配合下違法征收土地9505畝，其中農用地8382.19畝(耕地676.8畝)。

　　2011年1月，盡管證照不全，星河灣地產在上述土地范圍內違法占地2543畝進行一期工程建設。其中，房地產開發用地673畝、古河道治理及綠化用地762畝、平整土地1108畝。

　　2011年3月，東勝區政府開始星河灣項目建設用地的組卷報批工作，該區國土局違規出具了“無違法用地”的現場查看記錄。

　　兩個月后，該區國土局的態度卻發生了180度大轉彎。

　　2011年5月，東勝區國土資源局對星河灣地產違法占地行為作出行政處罰決定，沒收房地產開發占用的673畝土地上的建筑物和其他設施，對違法占用、平整的全部2543畝土地按每平方米5元處以罰款，共計847.77萬元。

　　但東勝區政府力挺星河灣的態度卻并未改變，此時，它開始幫助星河灣洗白土地的違法性質。2011年7月8日，內蒙古自治區政府批準東勝區2011年第11批次建設用地，涉及星河灣項目區內土地525畝。

　　7月30日，按照東勝區政府有關會議要求，該區國土局在違法占地行為未依法處理到位的情況下，將525畝土地中的458畝分3宗掛牌出讓，均被星河灣公司摘得。這樣一來，星河灣項目一期2543畝違法占用的土地，至少有458畝“合法化”了。

　　此后，鄂爾多斯市發改委對項目予以核準，鄂爾多斯市規劃局、住房和城鄉建設委員會分別核發《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程施工許可證》。

　　而就在2011年7月上述458畝土地出讓前夕，本報記者在星河灣項目現場看到，在這3塊尚未出讓的土地上，早就是一片熱火朝天的施工景象。

　　允許繼續“補票”？

　　也許是迫于上級國土部門的壓力，東勝區國土局2011年5月出具的行政處罰決定得到了一定程度的執行，當年8月，星河灣公司停止施工，繳納了罰款。

　　但是，8月的停工并沒有影響項目的銷售進度。2011年9月17日，星河灣項目開始公開認購，10月開盤，并因其龐大的營銷陣容而轟動業界。

　　該盤動用了約300名銷售代理，吸引了思源經紀、易居中國、中原集團、世聯地產、策源以及合富輝煌一共6家國內一線的代理機構參與代理，盡管此后有兩家代理機構退出，但如此陣容依然堪稱國內樓盤銷售的大手筆運作。

　　只是銷售情況遠遠達不到預期。到2012年元旦期間，來自多家代理機構的信息顯示，該項目實現認購金額不足20億，1900余套房源消化了不到十分之一。

　　如今，星河灣項目仍處于賣樓去存貨的過程中。昨日，該項目銷售人員對本報表示，目前推售貨源與去年開盤時賣的屬同一期產品，于2013年12月交付，價格在每平方米14500~15500元之間。

　　鄂爾多斯當地一位開發商對本報評論稱，這個樓盤銷售成績十分不理想，江南園林風格在北方顯得“孤芳自賞”。

　　盡管違法的出身并未影響正常銷售，但最終該項目還是等來了國土部頗為嚴厲的查處。

　　據國土部披露，近期，東勝區政府對違法用地和地上建筑物作出了進一步處理：已占用的符合土地利用總體規劃但尚未取得用地手續的用地，將盡快辦理建設用地審批手續后依法供地；建設占用的臨時用地，項目建成后即予以拆除；尚未占用的、已用于河道治理、綠化、平整的土地，退還原集體經濟組織；已沒收的地上建筑物及其他設施已公開拍賣。

　　鄂爾多斯市政府已向自治區政府作出書面檢查，東勝區政府和鄂爾多斯市發展和改革委員會、市國土資源局、市住房和城鄉建設委員會、市規劃局已分別向鄂爾多斯市政府作出書面檢查。鄂爾多斯市紀檢監察機關已分別給予東勝區政府區長藺健行政警告處分，原分管副區長韓廣源行政記大過處分，現分管副區長高占勝、區長助理兼區土地收購儲備中心主任丁茂林、區國土資源局局長李寶林、區建設局局長劉斌、區規劃局局長韓耀庭、區發展和改革局副局長奇軍行政記過處分，區國土資源局副局長趙文斌行政記大過處分。星河灣公司副總經理溫曉斌涉嫌非法占用農用地罪，已移送司法機關處理。

　　然而，“已占用的符合土地利用總體規劃但尚未取得用地手續的用地，將盡快辦理建設用地審批手續后依法供地”，似乎可以看作是給該項目繼續“補票”預留了“后門”。

　　星河灣地產相關負責人接受本報采訪時稱：國土資源部披露的信息存在滯后性，有關的問題事實上已經處理完畢。項目在去年停工后，也都于今年上半年復工。目前，項目仍處于正常施工建設過程當中，鄂爾多斯星河灣仍將按照既定的規劃按部就班開發下去。

　　“我們有400多畝土地是合法的。”該負責人表示，今后他們也會按此模式操作，“拿到一個指標，開工一片土地。”（李葉蓁張歆晨）