為貫徹落實節(jié)約、集約用地及房地產調控政策，別墅類房地產項目首次列入最新頒布實施的限制、禁止用地項目目錄。而針對近期媒體關于房地產信貸政策將有所松動的報道，住房城鄉(xiāng)建設部新聞發(fā)言人18日表示，住房城鄉(xiāng)建設部門將積極配合金融部門，繼續(xù)嚴格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。

　　根據國土資源部、國家發(fā)改委日前聯合印發(fā)的通知，《限制用地項目目錄(2012年本)》和《禁止用地項目目錄(2012年本)》即日頒布實施。與同時廢止的2006年目錄和2009年增補目錄相比，新的限制、禁止用地項目目錄增加了住宅項目容積率不得低于1.0(含1.0)的限定。首次列出住宅項目容積率不得低于1.0的標準與國土資源部近兩年為規(guī)范房地產用地供應管理，對用地容積率控制標準作出的限定保持一致。

　　由于國家發(fā)改委此前印發(fā)的《產業(yè)結構調整指導目錄(2011年本)》提高了農林業(yè)、煤炭、石化化工、鋼鐵、有色金屬、黃金等產業(yè)準入門檻，新版限制、禁止目錄提高了用地門檻。《限制目錄》涉及黨政機關新建辦公樓、城市主干道路、城市游憩集會廣場、住宅、農林業(yè)、黃金及其他項目。《禁止目錄》涉及農林業(yè)、煤炭、電力、石化化工、信息產業(yè)、鋼鐵、有色金屬、黃金、建材、醫(yī)藥、機械、輕工、紡織、煙草、消防、民爆產品和其他項目。

　　發(fā)布實施限制、禁止用地項目目錄，是產業(yè)結構政策和宏觀調控政策在土地供應政策上的體現。

　　此外，住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)言人18日表示，住房城鄉(xiāng)建設部注意到，人民銀行、銀監(jiān)會已經分別澄清了個別媒體關于房地產信貸政策將有所松動的曲解報道。住房城鄉(xiāng)建設部門將積極配合金融部門，繼續(xù)嚴格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。

　　這位發(fā)言人再次強調，當前各地要堅決按照中央要求，繼續(xù)堅定不移地抓好房地產市場調控各項政策措施的貫徹落實工作。特別是嚴格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調控成果。

　　國土部、發(fā)改委聯合下發(fā)通知，明確住宅項目容積率不得低于1.0

　　6月18日記者從國土資源部獲悉，國土部和發(fā)改委日前聯合印發(fā)《關于發(fā)布實施〈限制用地項目目錄(2012年本)〉和〈禁止用地項目目錄(2012年本)〉的通知》(以下簡稱《限制目錄》和《禁止目錄》)，兩目錄自發(fā)布之日起實施，此前發(fā)布的2006年目錄和2009年增補目錄同時廢止。

　　根據這一最新規(guī)定，別墅類房地產項目首次列入最新頒布實施的限制、禁止用地項目目錄。

　　住宅項目容積率不得低于1.0

　　《通知》規(guī)定，目錄適用于新建、擴建和改建的建設項目。凡列入《限制目錄》的建設項目，必須符合目錄規(guī)定條件，國土資源管理部門和投資管理部門方可辦理相關手續(xù)；凡列入《禁止目錄》的建設項目，國土資源管理部門和投資管理部門不得辦理相關手續(xù)。

　　據有關人士介紹，由于發(fā)改委此前印發(fā)的 《產業(yè)結構調整指導目錄(2011年本)》提高了農林業(yè)、煤炭、石化化工、鋼鐵、有色金屬、黃金等產業(yè)的準入門檻，此次發(fā)布的新版限制、禁止目錄也隨之提高了用地門檻。

　　最引人關注的是，舊版目錄中只規(guī)定了低密度、大套型住宅項目(指住宅小區(qū)建筑容積率低于1.0、單套住房建筑面積超過144平方米的住宅項目)禁止占用耕地，亦不得通過先行辦理城市分批次農用地轉用等形式變相占用耕地。而為了更好地貫徹落實中央房地產市場調控政策，新目錄首次明確限定住宅項目“容積率不得低于1.0”，這將從操作層面進一步將別墅類房地產開發(fā)項目擋在“閘門”外。

　　容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數，即為容積率的值。住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。

　　“擦邊球”行為或遭新規(guī)禁止

　　實際上，國土部近年為規(guī)范房地產用地供應管理，對用地容積率控制標準一直采取了限定的做法。2003年2月，國土部首次發(fā)布了《關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調控的緊急通知》，強調“停止別墅類用地的土地供應”；今年年初還曾強調，停止一切別墅類用地的土地供應，要求“嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地”。

　　據記者了解，現在一些別墅往往是開發(fā)商用以前拿的地開發(fā)的。還有一種則是開發(fā)商會控制整體的容積率，然后做差異化的產品，例如在小區(qū)建數棟高層住宅的基礎上，再額外建幾棟別墅。

　　鏈家地產觀點認為，新名錄發(fā)布對于市場預期影響最大的，就是未來將對別墅用地斷供。土地規(guī)劃容積率小于1將不得入市，這條規(guī)定早在2010年就已提出，政策影響不大，但明確提出將在“操作層面”以及對“別墅”擋在閘門外，則可能意味著未來即便容積率超過1的住宅用地，蓋建別墅可能也會被禁止。

　　鏈家市場研究部陳雪告訴記者，在北京這樣土地稀缺的城市，此種限制可能更大，比如把一塊住宅用地一部分集中蓋普宅、一部分集中蓋別墅的擦邊球行為也可能在土地出讓規(guī)劃階段就因相關條款得到完善而被禁止。

　　陳雪認為，上述新規(guī)對別墅市場價格的影響可能不會太大，別墅這種高端產品具有較強的抗跌性，長期來看，價格會保持上漲的趨勢。不過，在目前的市場環(huán)境下，高端客戶仍然會受到限購政策的影響，需求水平并不高，因此短期內漲價恐怕比較難。