房地產市場又進入了極度的敏感期。

　　40多個城市一個接一個的微調，穩增長開始釋放流動性，近期樓市又量價齊漲，新一輪“大漲”論風生水起，假象還是真相？反彈還是反轉？會不會再次出現2009年那樣的報復性反彈？

　　時間能回答一切，但現在，一場樓市漲價狙擊戰已經打響了。

　　對各種猜測住建部、發改委、央行先后緊急“辟謠”，無一例外地都是澄清調控放松傳聞，重申堅持房地產調控政策不動搖。

　　接受記者采訪的多位專家均認為，這一輪的房地產調控的主基調始終沒變，一直是“不放松、不動搖”，抑制投資投機性需求毫不留情，各地的限購、限貸政策直到現在都沒有取消。而與2009年不同的是，目前貸款的基準利率要比當年高得多。

　　況且，在穩增長的措施上，宏觀調控部門也有了更多的選擇，戰略性的新興產業已經逐步替代房地產業成為國民經濟的支柱。

　　全國人大財經委員會副主任賀鏗在接受本報記者采訪時甚至都不相信樓市會反彈。他表示，現在也沒有看到明顯的反彈跡象，但有人在炒作，希望房價回升，“我的觀點是不能反彈，因為反彈的話容易引發大的經濟問題，這是我始終沒有變的觀點。因為我們的房地產有水分、有泡沫，基本上現在都是統一的看法，既然有泡沫，而且比較大，就不能讓這個泡沫繼續發酵，必須讓它慢慢恢復到合理的水平。”

　　“最近有一些政策，大家都按照自己的利益去理解，尤其是一些房地產人士，他們都按照他們所代表的利益集團去理解，可能會引起房價有所波動，這是有可能的。你調查結果是不是準確，我還是懷疑，現在房地產數據數出多門，許多數據都是代表利益集團的，都是不可靠的，不可信的?！辟R鏗稱。

　　也許，樓市回暖，只是房地產商唱多賣空的伎倆。

　　緊急辟謠

　　樓市政策放松的傳言，把宏觀調控的主管部門推上了風口浪尖。

　　住建部是第一個站出來“打假”的部委。6月5日，住建部強調堅持房地產市場調控政策不動搖。

　　最近，關于“發改委人士稱地產松綁或是救市第二張牌”的傳聞甚囂塵上。有報道援引“發改委內部人士”話稱，“調控房地產引發的經濟真空比預想的情況還要嚴重，但不調控房地產就此引起的經濟問題不會比現在更少。從目前的經濟發展情況來看，通脹可能比通縮更好應對，此次開閘放項目，意在拉動快速回落的經濟。該人士也強調，如果這些方法還是不行，那么未來也不排除給地產項目"開口子"?！?/P>

　　國家發改委6月12日立即發表聲明：經查該部門最近沒有人接受過該媒體記者的采訪，有關報道純屬捏造。

　　時隔僅一天，央行新聞發言人就“央行特急文件調整利率及其涉及房貸利率”一事進行了澄清，表示文件是要明確對個人住房貸款利率浮動區間下限不再進一步放寬，此次仍保持基準利率0.7倍不變。

　　這位央行新聞發言人在接受記者采訪時表示，個別媒體稱“央行特急文件規定首套房貸利率最低可七折”，有意曲解央行政策意圖，有市場炒作之嫌。

　　無獨有偶，“被誤讀”的還有銀監會。6月14日，銀監會發布聲明，稱近日有關媒體報道銀監會降低了個人住房抵押貸款的風險權重“純屬誤解”，本月8日發布的《商業銀行資本管理辦法（試行）》明確個人住房抵押貸款的風險權重為50%，與現行監管規定相一致，未做任何調整。

　　2011年8月，銀監會公布的《管理辦法》征求意見稿時，曾提出對個人住房抵押貸款區分首套房和第二套房給予差別風險權重，用于購買首套房的個人住房抵押貸款風險權重為45%，用于購買第二套房的個人住房抵押貸款風險權重為60%。

　　銀監會最新公布的《商業銀行資本管理辦法（試行）》，取消了此前征求意見稿中區別劃分首套房和第二套房的風險權重，明確個人住房抵押貸款的風險權重為50%。風險權重下調意味著銀行對貸款的預留資金減少，相當于降低了資金成本。因此，新公布的管理辦法被有的媒體解讀為是在鼓勵銀行放寬二套房貸。

　　不會重蹈覆轍

　　種種傳聞和猜測，并非空穴來風。

　　一組最新數據顯示，5月房屋新開工面積同比下跌幅度從4月的14.6%收窄至4.6%，銷售面積下跌幅度也縮小至9.3%。當前，無論是房地產投資，還是房地產銷售面積、新開工面積、竣工面積等，都較3、4月份有所回升。

　　經濟學家趙曉分析認為：“這說明近期首套房貸的放松、降息以及對開發商貸款的放松等消息還是發揮了作用，本輪房地產的最低谷已經過去，樓市很有可能在未來的幾個月里企穩并小幅回升?！?/P>

　　支持他的觀點的依據還有，中國經濟形勢嚴峻，政府需要一定程度上的刺激，樓市會因此受益。數據顯示，5月工業增速低于10%，這個速度，2006年以來僅在2008年四季度和2009年一季度出現過。企業景氣指數自2010年4月以來也是一路下行，從138降至127.3。反映中小企業生存狀態的匯豐采購經理人指數（PMI）連續7個月跌至榮枯分界線下方，反映大型企業的官方采購經理指數，近兩月也開始下行。

　　而更讓人們擔憂的是，樓市回暖是不是只是個開始？未來會不會出現像2009年那樣的報復性大漲？

　　中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌在6月15日接受本報記者采訪時表達了相反的觀點。他認為，國家層面上肯定會有前車之鑒，歷史不會重演。

　　“當前的穩增長和2009年時的保增長是不一樣的，現在是GDP放緩，預調微調也比較合適，適時地降低了存款準備金率和利率，但2008年的四季度和2009年的上半年，GDP呈現的是斷崖式下滑，中國對美國的次貸危機和國際金融危機反應得也特別強烈?！鳖櫾撇f。

　　而造就上一輪樓市暴漲的根源，則是當年過度寬松的貨幣政策。4萬億投資，9.6萬億貸款，很大一部分資金流入了房地產市場；另外，當時房地產政策也是非常放松，不要說首套房，二套房都采取首付三成，利率七折的優惠。

　　工商銀行住房信貸部的一位負責人對記者分析，2009年時的存貸款的基準利率比現在低多了，房地產貸款打七折也是普遍的事，哪里像現在，現在也沒有哪家銀行愿意打折的，二套房都是執行基準利率的1.1倍。

　　另一個房價大漲論的依據是剛需支撐。問題是，剛需和有效剛需不是一個概念，合理的房價不出現，剛需買不起，誰來接盤？高房價的始作俑者是炒房者借“買漲不買跌”心理的瘋狂炒作。本報記者采訪發現，此番回暖中，幾乎看不到炒房者的身影。

　　唱多賣空的伎倆？

　　多年的賣方市場，讓開發商輕易就掌握了主動，跟風的多是被嚇怕了的“散戶”。

　　國家發改委投資所副研究員劉琳接受本報記者采訪時表示：“現在刺激經濟增長未必需要像2009年那樣刺激房地產市場，目前新興戰略性產業已經成為本輪穩增長政策的著力點，這也更符合經濟轉型這一主線，顯然，穩增長措施的選擇比三年前更多了?！?/P>

　　而最近國家發改委批復的項目中，大部分都與節能環保等新興產業有關。戰略性新興產業已經逐步替代房地產業成為國民經濟的支柱產業。據悉，到2020年，戰略性新興產業的增加值將占到國內生產總值的15%左右。

　　即使房地產投資下滑也有保障性住房撐著，“十二五”規劃了3600萬套保障房，“2008年以前都沒有像這么大規模搞過。”顧云昌說。

　　也正因此，2010年以來，房地產調控基調始終沒變。

　　顧云昌注意到，中央的調子始終是“不放松、不動搖”，抑制投資投機性需求，滿足保障性的需求，支持剛性需求。與2009年不同，抑制投資投機毫不留情，幾十個大城市的限購、限貸一直都沒有取消。

　　住建部的新聞發言人日前表示，要繼續嚴格執行差別化住房信貸和稅收政策。一方面，要在中央統一政策框架內，落實好對居民家庭購買首套普通自住房的信貸支持和稅收優惠政策；另一方面，要嚴格執行商業性個人住房貸款的二套房認定標準、首付款比例、貸款利率和三套及以上住房停貸政策，堅決遏制投機投資性購房需求。

　　顯然，目前的房地產調控政策并不支持樓市的真正反彈，更談不上反轉了。

　　至于媒體報道的個別樓盤出現千人排隊購房和“開盤光”、“一日光”的現象。顧云昌認為，過去一年來，樓盤都不好賣，竣工面積增加百分之二三十，可銷售面積卻下滑16%，明顯供大于求，開發商壓力大，需要回款，少數樓盤出現的現象，有炒作之嫌，再加上媒體的放大效應，開發商在唱多賣空。

　　劉琳也同意顧云昌的看法，她認為，樓市出現的短暫回暖跡象是近期貨幣政策適度微調的反應，但因市場存貨還是非常大，所以樓市不會出現報復性反彈。

　　“否則，樓盤好賣，就會囤盤待售、惜售了，開發商還用在5、6月這么短的時間內集中推盤嗎？”顧云昌反問道。

　　本報記者調查看到，最近開發商集中推盤動作頻頻，而北京多個大戶型豪宅項目都在準備今年下半年集中入市。