據經濟之聲《央廣財經評論》報道，住建部今天(12日)上午發布了《公共租賃住房管理辦法》?！掇k法》對公共租賃住房的申請條件、運營監管、退出機制等作出了明確規定。同時規定，公共租賃住房可以通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式籌集，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持，社會力量投資。

　　住建部新發布的辦法有幾項值得大家注意。第一，申請人必須同時具備以下幾點條件：申請人在本地無住房或者住房面積低于規定標準；申請人的收入、財產低于規定標準；申請人為外來務工人員的，在本地穩定就業達到規定年限。第二，《辦法》規定，公共租賃住房的租金標準應當略低于同地段住房的市場租金水平，“低于市場價”是基本原則，并且價格是要隨行就市、定期調整的。這樣做的目的是為了鼓勵社會力量投資建設公共租賃住房，同時引導和規范房地產租賃市場。

　　另外，《辦法》在公共租賃住房的退出機制方面，也做了比較詳細的規定。比如，承租人有轉借、轉租或者擅自改變用途、破壞或者擅自裝修且拒不恢復原狀的，應當退回公共租賃住房；承租人累計拖欠6個月租金、未按規定申請續租的，應當騰退公共租賃住房；承租人有不符合續租條件、獲得其他住房，并不再符合公共租賃住房配租條件的，應當在給予的搬遷期內騰退。

　　眾人期待的公租房管理辦法總算發布了，其中的內容也比較詳細。然而在現實中不少人抱怨，一是公租房總量偏少，好多人說來到一個城市之后，幾乎沒怎么見過公租房，公租房難以普惠，或者說分給了不應該獲得保障的人。另外，還有人對“略低”于市場價這個詞不滿意，像北京、上海這樣的高房價城市，租金略低于市場價，大多數人可能還是租不起。看來，公租房的分配和管理，不光是“租金低于市場價”就能解決問題的。就管理辦法的發布和社會管理的進程，經濟之聲特約評論員、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭做出了評論。

　　楊紅旭：中國在2009年開始大力度推進保障房建設，而且保障方式發生了轉變。2009年之前，保障房主要是經濟適用房加少量的廉租房；2009年到現在，保障方式由所謂的出售經濟適用房，逐漸轉變為重組公租房，所以這兩年公租房的建設力度比較大，但是公租房的運作模式，比經濟適用房要復雜的多。

　　因為經濟適用房開發完了就可以賣，賣了之后資金就可以回籠，但公租房投入產出周期特別長。2010年幾個部委聯合發布了一個公共租賃房指導意見，指導意見就是大方面大方針的界定，直到現在又出了一個辦法。從文件的措詞上和名詞上就可以看出，管理辦法要比指導意見更加細化、更加深入，經過這幾年的建設、投資和運營，積累了一些經驗，矛盾也暴露出來了。所以在這個時間結點把公租房好好梳理一下，在它的運作機制方面有一個界定，是有助于中國保障房體系中的領軍產品有序健康發展的背景。

　　領軍產品在發展中積累了一些經驗，但同時也暴露出一些矛盾，比如辦法中說租金要略低于市場價，那么這個價格能不能低到低收入群體可以接受的程度，或者是負責建公租房的地方政府，或者是提供公租房的開發商愿不愿意承受，這些都給價格標準的制定帶來一定阻力，楊紅旭表示公租房的價格目前確實很難確定。

　　楊紅旭：公租房的價格現在很難確定。很多人認為，指導方針就是略低于市場水平，但是略低于多少很難界定，因為中國的房租的水平是遠遠低于房價水平的。按國際上所謂租售比或稱為回報率，中國的很多住宅租金回報率只有2%到3%，遠遠低于全社會合理的的5%到6%的投資回報率。即便是按照中國的租金水平，無論是政府還是企業投資公共租賃房，按照市場租金也很難賺錢，現在略低于市場資金就更賺不到錢了。所以國家必須要給予投資開發管理方政策支持，減免土地出讓金是、稅費等，只有這樣才能夠使投資者和運營者有利可圖。

　　第二個方面對市場需求方來說，如果是跟市場租金價格一樣，他們寧可去市場租房子，愿意在哪里租在哪租。所以“略低于”還需要地方政府在實際的試驗的過程中找到一個均衡點，房子既能夠減少運營機構投資者的負擔，同時又能讓真正的需要者愿意來租。

　　有六成以上香港的公租房，租金只占到家庭收入的1/10，有人建議，能不能效仿香港，也劃定一條線或者跟我們的家庭收入來掛鉤？楊紅旭認為，這是兩個不同的概念。

　　楊紅旭：香港的公共租賃房是公屋，公屋的租金價格特別低，相當于中國的廉租房。廉租房針對的是城鎮的低收入家庭，租金水平特別低，但是我們的公租房跟廉租房是不一樣的產品。

　　公租房面對的客戶比較多，包括城鎮的低收入家庭、外來務工人員、也剛畢業的學生等，覆蓋面大，所以門檻比廉租房高。如果按廉租房標準去建，重慶要建四千萬平米，地方政府負擔不起這樣一個沉重的包袱，我們還不能盲目跟香港比。

　　前一陣子媒體暴光了關于公租房的尷尬，一方面，收入夾心層無法享受公租房，另外一方面，符合申請條件的人卻不想申請公租房，他們對于房源的條件不滿意。楊紅旭表示，即使辦法出臺了，也化解不了這個矛盾。

　　楊紅旭：這個辦法還是一個粗線條的規定。比如一個地方政府、一個城市，要建十個公租房項目，該如何布局？是在市中心還是郊區？是在遠郊還是近郊？地方政府在建設過程中，位置選擇、家具的配套都很重要，最重要的是必須要讓真正的困難群體愿意去租。但這個管理辦法只是在投資管理運營退出方面，做了粗線條的界定，還不能立即成為地方政府可以執行的細則，地方政府要根據實際情況進行政策配套。

　　【央廣財經評論·編輯短評】

　　公租房作為保障房的一種，對于實現“居者有其屋”的夢想來說，大有裨益。然而公租房不光要建好，更要管理好、分配好，否則，不僅空擔了保障房的虛名，還有可能成為權力尋租的腐敗之源。所以，我們期待住建部或者相關部門、地方政府盡快出臺關于“公租房管理”更為詳細、更符合實情的規定，并把它們落到實處。