在這場持續的樓市調控中，越來越多的房企在接受著政策考驗和市場洗禮。

　　《第一財經日報》近日獲悉，一家位于江蘇的新沂市鄂爾多斯房地產開發有限公司（下稱“新沂鄂爾多斯地產公司”）因賬上已無資金，無法償還當地數百位債權人的部分借款及承諾的高額利息。據知情人士透露，新沂鄂爾多斯地產公司涉及的總債務可能高達數億元。

　　記者通過調查了解到，除了城市花苑二、三期部分項目用于“以房抵債”，該公司剩余的其他資產也將用于抵償債務。其中，建鄴西路農貿市場抵償債務的總價值為1.9億元，債權人以債轉股或與其他債權人按份共有的方式接收該資產。

　　面對債務與銷售的雙重壓力，這個身處三四線城市的中小開發商正在告危。

　　政府工作組仍駐售樓處

　　記者從新沂市工商局獲得的資料顯示，新沂鄂爾多斯地產公司設立于2002年11月4日，注冊資本為800萬元，內蒙古鄂爾多斯羊絨集團有限責任公司（下稱“鄂爾多斯集團”）持股90%，自然人金訓華持股10%。

　　記者也就新沂當地這樁高利貸事件向鄂爾多斯集團相關人士求證，但其表示并不清楚。

　　根據公開信息，新沂鄂爾多斯地產公司是鄂爾多斯集團在上海浦東及廣東中山成立房地產開發企業后，正式注冊成立具有房地產開發三級資質的另一家房地產開發企業。但是當地工商資料顯示，新沂鄂爾多斯地產公司在2004年、2005年和2009年均因資產負債率高于80%而受到有關部門的警示。

　　一位債權人告訴記者，其是通過親戚朋友的“強力推薦”，才將82萬元現金以1角的月息借給該公司總經理金訓華的。他表示，“老金開發的城市花苑一期、二期在當地口碑確實不錯，是一面旗幟！”有多位知情人士也告訴記者，金訓華所允諾的高利貸，月息集中于3分、5分，甚至1角、1角5分。

　　然而，城市花苑三期的停工也將新沂鄂爾多斯地產公司拖進高利貸危局。

　　本報記者在城市花苑三期的施工現場看到，三期工程已全部停工，只有少數人員在現場看守。“城市花苑三期已停工快一年了。”當地一位市民告訴記者，“現在政府介入了，最終應能造好。”

　　但是，因為該房地產公司的賬上已經沒有資金，且基本沉淀在了房地產樓盤上，如今卻難以變現。

　　2011年9月，樓盤門口發布的一則公告稱，新沂市委、市政府已成立專門工作組進駐公司，督促指導公司處理債權、債務和后續工程建設等問題，所有債權人須自公告之日60日內向工作組申報債權。2011年10月下旬，公司再次催促債權人盡快來公司申報債權。

　　目前，原城市花苑的售樓處已不見了銷售人員，而據在此駐扎的人士透露，他們都是政府工作組的臨時辦公人員，主要在現場負責債權的申報和審核工作。

　　記者了解到，有關部門出臺的債務清償方案規定，對部分出借人按照高利率已領取的利息，按照標準（銀行同期貸款基準利率四倍以下計息——暫定最高月息1.8分）以先扣息后扣本的方式，從借款本息總額中扣除。

　　根據這一規定，如果有債權人拿到了超過1分8厘的資金，將被要求退還。但有些已取得高息的債權人對這樣的處理方法并不滿意，并拒絕申報債權。“退回去的是現金，拿回來的可能只是較難變現的不良資產。”有債權人如此擔憂。

　　記者在徐州房產信息網上發現，城市花苑二期的4幢樓、三期的20多幢樓均顯示已被法院查封。而記者向新沂市當地房產主管部門了解到的信息是，這一查封要求是因當地公安部門所要求的，但至于查封原因，房產主管部門的一位人士并沒有詳細說明。

　　抵債方式多元化

　　讓金訓華及其公司陷入高利貸危局的是當地知名的樓盤——“城市花苑”。

　　整個樓盤位于新沂市的新華路西側，分三期開發。該樓盤的對外宣傳資料顯示，占地5萬平方米的城市花苑一期，是新沂第一個園林式居住區。

　　2012年4月1日，在城市花苑的原售樓處，有人貼出了這樣的公告：為進一步推進公司債務的清償工作，經工作組研究同意，公司決定近期先行對部分債權人以城市花苑二、三期房屋（包括車位）實施以房抵債工作。

　　據了解，此次以物抵債的債權人總數為367人，債權總額為2.29億元，包括217套住房、5套商鋪以及部分車位。

　　值得注意的是，用于抵債的房屋等建筑物是城市花苑二、三期工程項目中扣除已經全款銷售和收取首付款銷售的房屋，在預留用于支付前期所欠工程款，后續工程款和稅款的1、2、9號樓等建筑物后，所余下的住房及車庫。

　　對于此舉，亦有債權人表達了不滿。他們認為，用于抵償債務的城市花苑商品房定價是按照同期房管中心網上備案價格，但在目前的市場行情下，備案價格比房屋實際價格有所偏高。一位取得房屋的債權人透露，用于抵債的房屋價格區間在4500元~5000元/平方米，甚至更高。記者從新沂市房產服務中心了解到，2011年第一季度城市花苑三期五階段的零售價是5132元/平方米，但到2011年第三季度，均價跌到4465元/平方米。

　　另一位自稱手里有城市花苑三期房源的人士則對本報記者說，按照正常情況這一樓盤明年會交房，而其對外銷售的價格則是在4000多元/平方米。

　　除了城市花苑，新沂鄂爾多斯地產公司旗下的其他資產也將用于抵償債務。其中，建鄴西路農貿市場抵償債務的總價值為1.9億元。據記者了解，該農貿市場的位置就位于城市花苑三期的附近，也是新沂鄂爾多斯地產公司的一部分資產。

　　一位在當地中學任教的老師徐麗也是債權人之一。通過債轉股，其獲得了建鄴西路農貿市場的部分股權。對于這一處理結果，徐老師無奈地表示：沒有辦法，只能接受，相對來說，農貿市場算是比較優質的資產了。

　　徐老師提供給記者的清償債務協議書顯示，債權人以債轉股或與其他債權人按份共有的方式接收該資產，債權人可直接成立資產管理公司，債權人以其享有的債權轉為該資產管理公司的股權。據悉，該農貿市場項目占地1.6萬平方米，已處于建造過程當中。

　　盡管公司方面已經給出了解決方案，但債權人的本金最終能拿回多少，依然是一個大大的問號。