近些年來，各界對于房地產(chǎn)未來政策走向的研判從來沒有像今天這樣迷惑。

　　在4月底管理層提出刺激“剛需”并研究優(yōu)惠政策常態(tài)化制度化后，5月成了“政策微調(diào)月”，各地在5月份上半月就密集出臺了一系列刺激“剛需”的政策。盡管刺激“剛需”透露的更多的是地方政府的“托市”意圖（如揚州的購房補貼），但并未步之前屢屢被叫停的后塵，這意味著緊縮了近兩年的調(diào)控政策已經(jīng)見底。而且，房地產(chǎn)開發(fā)投資拖累固定資產(chǎn)投資，進(jìn)而拖累經(jīng)濟(jì)增長在4月份披露的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中全面顯現(xiàn)。而今年1月~4月住宅新開工下滑8%，土地購置下滑20%，這些先行指標(biāo)同比連續(xù)負(fù)增長意味著形勢不妙。因此，有的人認(rèn)為，按一貫的“逆經(jīng)濟(jì)風(fēng)向行事”調(diào)控原則，持續(xù)緊縮了近兩年的調(diào)控政策也應(yīng)該見底了，而國家對于各地“托市”的默認(rèn)似乎也印證了這一點。但也有人認(rèn)為，具有風(fēng)向標(biāo)意義的北京和上海近期進(jìn)一步強化了限購政策（北京規(guī)定非戶籍居民偽造居住證騙購兩年內(nèi)禁購、上海規(guī)定戶籍單身限購兩套），而且管理層屢次表態(tài)決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)，在主要城市房價反彈壓力和上漲動力仍存在時，緊縮性政策將在相當(dāng)長的時間內(nèi)堅持。再考慮到主要城市個人住房信息聯(lián)網(wǎng)在即，以及房產(chǎn)稅試點穩(wěn)步推行，總體政策難言松動。

　　政策是否見底非常關(guān)鍵，因為政策底決定市場底。先看市場，盡管“小陽春”在2月以后出現(xiàn)，但1月~4月主要城市成交規(guī)模較基數(shù)較低的2011年同期下跌30%左右（2011年3、4月份是各地限價和限購密集出臺、限貸政策加碼時期，主要城市2011年1月~4月交易規(guī)模同比下跌20%），且回升非常不穩(wěn)定，4月便出現(xiàn)了回暖止步的跡象：根據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，4月超八成主要城市成交環(huán)比下跌，主要城市跌幅超過20%；超五成主要城市房價繼續(xù)回調(diào)；監(jiān)測的40個城市中有38個城市庫存繼續(xù)攀升；1月~4月主要城市土地出讓金縮水近四成?？偟膩砜?，當(dāng)前市場整體仍舊處于“消化庫存、減少拿地、縮減開工、降低杠桿”的弱勢，即管理層所言的“延續(xù)了去年以來的回調(diào)態(tài)勢”。

　　如果政策不見底，當(dāng)前弱勢不僅會持續(xù)，而且可能進(jìn)一步走弱。因為，2009年~2010年擴(kuò)大內(nèi)需期間所出讓的史上規(guī)模最大的住宅用地，將從2011年下半年開始逐漸形成住房供應(yīng)，主要城市庫存消化周期（當(dāng)前為12個月左右）將會越來越長；在開發(fā)貸款繼續(xù)收緊的同時，2009年以來房企大規(guī)模拿地和建項目所形成的高負(fù)債也將從2011年開始進(jìn)入償債高峰。同時，2009年以來建設(shè)的近2000萬套保障房也將進(jìn)入竣工和分配階段，對市場預(yù)期會有沖擊。在去庫存和去杠桿階段，開發(fā)商購置土地、增加新開工和建設(shè)進(jìn)度的積極性將越來越低。

　　政策是否見底不僅要看市場，而且要看經(jīng)濟(jì)，我國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)已經(jīng)相互依存，特別是占固定資產(chǎn)投資1/4的開發(fā)投資走勢與宏觀經(jīng)濟(jì)走勢正相關(guān)。今年1月~4月的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示：外需問題最大，美國復(fù)蘇不穩(wěn)和歐債危機(jī)深化并擴(kuò)展到核心國家，預(yù)示著外需下滑可能將超過2009年；4萬億投資結(jié)束和國家對平臺債的清算和收緊，基建投資熱潮已過，固定資產(chǎn)投資增幅將繼續(xù)下降；收入分配制度改革不可能立竿見影，消費增速能保持現(xiàn)狀就實屬不易。盡管國家已經(jīng)將2012年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的增長速度調(diào)低到7.5%，但市場經(jīng)濟(jì)是信心經(jīng)濟(jì)，企業(yè)投資決策基于未來經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期。三駕馬車各有各的問題，GDP增速在一季度8.1%（5個季度以來的最低值）的基礎(chǔ)上繼續(xù)下滑到8%以下時，經(jīng)濟(jì)主體對7.5%是否能兜住底很難有信心。要知道，像2008年一樣出臺大規(guī)模投資刺激計劃已經(jīng)不可能。這也是為什么管理層近期在各地密集調(diào)研時，提出“把穩(wěn)增長放在更加重要位置”的主要原因了。

　　更重視“穩(wěn)增長”，就不得不考慮房地產(chǎn)繼續(xù)下滑是否會與三駕馬車動力弱化形成共振而造成經(jīng)濟(jì)失速。因此，出于防御性考慮的房地產(chǎn)政策調(diào)整是必需的，關(guān)鍵的問題是如何拿捏調(diào)整的力度與角度，這是考驗管理層智慧的問題。

　　調(diào)整的力度將取決于主要城市房價下調(diào)幅度和房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的影響。從房價來看，主要城市房價今年年初就開始下降，但與限購實施前的2011年年初相比只有5%左右的跌幅，與“合理價位”差距很大（盡管我們無法確定何謂“合理價位”）；從房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的影響看，房地產(chǎn)還沒有惡化到像2008年金融危機(jī)時期。主要原因是：中西部、三四線城市房地產(chǎn)仍相對平穩(wěn)發(fā)展；今年在建和新開工的保障房總量近1700萬套，相當(dāng)于2011年房地產(chǎn)在建總規(guī)模的1/4；當(dāng)前未竣工土地近40萬公頃，相當(dāng)于前兩年房地產(chǎn)用地出讓總面積。這是嚴(yán)厲調(diào)控持續(xù)了兩年，而房地產(chǎn)開發(fā)投資仍能保持20%左右增幅的原因，要看到2009年一季度的這一數(shù)值僅為4.1%。同時，近期披露的國土資源公報顯示，2011 年國有建設(shè)用地出讓合同價款3.15 萬億，再創(chuàng)歷史新高，同比增長14.6%，調(diào)控對于地方財政的影響也有限。

　　因此，政策力度只能限于“微調(diào)”，即不觸碰限購和限貸下的調(diào)整。事實上，細(xì)數(shù)今年以來沒有被叫停的地方樓市新政，盡管托市意味濃厚，但限購限貸的底線基本沒有被觸及。即使是時下被熱炒的揚州補貼成品房購置的樓市新政在打擦邊球，但其受惠商品房僅占市場供應(yīng)的6%。

　　調(diào)整的方向是既能緩沖經(jīng)濟(jì)下滑，又不會引起投資需求入市和房價上漲，可選政策只能是刺激以首套房為主的剛性需求。首套房優(yōu)惠力度會越來越大，按揭貸款利率85折將會越來越廣泛，也不排除首套房按揭首付成數(shù)回歸到二成。改善性需求爭議很大，因為其與投資性需求在購房時是難以區(qū)分的，只能在購買后房屋的具體用途上區(qū)分，2009年刺激改善性需求引起投資需求膨脹的教訓(xùn)就在眼前。而且，首次購房者的需求房價彈性比較大，而改善性需求（夾雜著投資需求）需求價格彈性小，入市規(guī)模增加會拉動房價上漲。因此，當(dāng)下增加對改善性需求的政策支持比較謹(jǐn)慎。但如果房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)下滑嚴(yán)重，也不排除重拾對改善性需求的支持（如2008年的131號文）。但時下管理層還是以支持各地加大首次購房優(yōu)惠力度為主，有限容忍各地打改善性需求和限購的擦邊球。因為改善性需求（夾雜著投資需求）入市增加，大家對市場走勢的判斷和預(yù)期就可能變化，房價就會跟著上漲，這也是管理層擔(dān)憂的問題。管理層最希望看到的是，首次購房者入市帶動銷售規(guī)模增加，提振開發(fā)商拿地、新開工和加快建設(shè)進(jìn)度，同時又不會引起房價上漲。