花旗集團的一份研究報告吐露了眾多市場人士的共同的猜測。

　　5月15日，花旗集團發表研究報告指出，由于多項數據顯示內地經濟已大幅放緩，除非中央政府想“懲罰”自己，否則，放松調控的趨勢已是無可爭辯？

　　但在報告發布后的幾天時間里，中央政府再度明確了調控的態度。國務院總理溫家寶在武漢市召開六省經濟形勢座談會時指出，穩定房地產市場調控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續推進保障性安居工程建設，促進房地產市場平穩健康發展。

　　值得注意的是，溫家寶對于這次樓市調控的表態是在揚州、營口等城市陸續出臺放松房地產調控措施的背景下，因此這次講話被業內解讀為：堅持限購為主的調控政策不動搖。

　　懷疑的聲勢有所削減。然而，強勢的調控政策是否能“熨平”市場的周期性波動？至少在一些市場人士看來，答案是否定的。早前，華遠地產董事長任志強預言，房價可能將在一年半到兩年后暴漲。低迷的土地市場，下滑的房地產投資，似乎已為暴漲埋下伏筆。

博弈深水區

　　花旗的研究報告指出，中國政府年內將集中精力在不沖擊購房限制的基礎上，放寬對第二次購房者的抵押貸款規定。花旗預測，中國在未來幾個月內可能會采取更多支持整體經濟及房地產行業的措施，因地方政府在二季度和三季度將面臨最大的金融挑戰。此外，花旗還認為，中國也將會繼續諸如近日所宣布的下調銀行存款準備金率等積極財政措施。

　　事實上，陸續有地方政府出臺了微調政策。5月7日，揚州市房管局發布《關于對個人購買成品住房進行獎勵的通知》，對個人新購買的成品住房，根據面積不同予以4％至6％的獎勵。該政策從7月1日起執行，執行期暫定一年。

　　盡管業內對揚州市房管局的新政質疑聲音不斷，兩周過去了，該政策并未像之前部分市場人士預計的那樣“被迅速叫停”。相反，住建部住宅產業化促進中心副主任梁小青5月20日在南京接受媒體采訪時甚至明確表示，“揚州新政”并非救市，而是針對住宅產業化進行的積極有益的探索，應當予以支持和肯定。

　　“鏈家地產”市場研究部陳雪認為，揚州鼓勵政策對于揚州市本身的市場影響可能并不大，畢竟揚州本身并非是限購城市，并且鼓勵范圍也只是局部市場。但住建部此次給予此政策以肯定，尚屬第一次為地方政策給予直接正面評價，這比揚州政策本身的影響更大。在一定程度上意味著，在政策層面，地方政府進行微調確實存在空間。因此推斷未來可能會有更多的城市開始著手進行微調，但微調基本不會觸及“限購”、“差異化信貸”等紅線。

　　高策地產服務機構董事長兼總裁陶紅兵在接受本報記者采訪時也預測，政策方面不會有大的變化，中央政府仍將打壓樓市，未來政策方面的變動將以各地方的微調為主。

供不應求勢必發生？

　　然而限購政策在頒布之初，就被視為階段性政策，甚至被稱為權宜之計，終有退出的一天。陶紅兵擔心的是，越晚退出，越危險。被限購壓抑的需求，就像堰塞湖。壓抑越久，潰壩的可能性越大?！板X太多了，無論是自住型的需求還是改善型的需求，甚至是資產配置的需求都存在，需要‘有保有壓’的微調?！彼f。

　　陶紅兵十分同意任志強的看法。4月22日，在“2012中歐私人投資高峰論壇”中任志強表示，一年半到兩年房價將暴漲。支持其觀點的重要論據是全國房地產開發投資增速顯著回落，房屋新開工面積亦呈現下降趨勢。

　　盡管早前國土部發布數據顯示截至2011年末，全國31個省（區、市）和新疆生產建設兵團落實住房用地計劃13.59萬公頃，同比增加7.6%。其中，商品住房用地計劃落實10.5萬公頃，超過前兩年年均實際供應量（8.17萬公頃）28.5%。統計表明，當前我國未竣工的房地產用地面積近40萬公頃。

　　北京虎杰投資顧問公司首席分析師張寅認為，總量上的供不應求不會發生，但局部的供求失衡仍然存在。真正的供求均衡狀態只是理論上存在。調控政策的出臺和退出，亦是造成過去市場總是周期性波動的原因所在。在房價大跌之后，通常會迎來房價的反彈。

　　隨著調控駛入深水區，開發商本能采取種種對策。限購令執行兩年時間，樓市成交量重挫，成交價格普降，開發商遭受了前所未有的資金和市場壓力，在政策方向未明、市場前景欠佳的情況下，減少投資、暫緩拿地、現金為王成為開發商的普遍選擇，這造成調控兩年間土地市場的持續低迷，如今這種勢頭愈演愈烈，已經影響到了未來房地產市場的走勢。

　　進入2011年，調控越發嚴厲，中央不斷強調“堅持房地產調控不動搖，促進房價合理回歸”，加上信貸政策、貨幣政策雙雙從緊，項目滯銷與融資成本高企疊加，開發商開始減少拿地。

　　而今年以來，雖然商品房成交有所回暖，但土地市場仍然冷清。統計顯示，截至5月22日，僅成交了7宗住宅用地，成交土地面積90公頃，規劃建筑面積125萬平方米。5個月時間出讓住宅地塊僅為個位數，這在歷年都是罕見的，創近6年土地成交新低。

　　這樣的趨勢同時在全國其他地方上演。今年1至4月份，房地產開發企業土地購置面積9657萬平方米，同比下降19.3%。而之前的1至3月份，同比下降幅度則為3.9%，僅4月份一個月降幅就比1至3月份擴大了15.4個百分點。開發企業拿地意愿的急劇下降，為地方財政帶來了巨大壓力。

　　亞豪機構分析，作為房地產開發必不可少的生產資料，土地市場的成交遇冷必然會影響到未來一段時間的商品房供應，可以預見，2013、2014年的市場供應量將會呈現階梯狀的急劇下滑局勢。而限購令這種通過行政手段干預市場，只能短期階段性使用不宜作為長期的調控工具，早晚都會退出。一旦購房解禁，投資、投機需求重新回歸樓市，與商品房供應萎縮疊加，供不應求之下，恐怕將會導致房價漲勢難以控制。