樓市"限購令"從一線城市向二三線城市全面鋪開

來源:上海證券報 2012-05-14 15:21 http://www.413629.com/

　　作為樓市調控儲備政策之一，“限購令”在開年全國樓市一波反彈行情下快速擴容，從一線城市及熱點二線城市迅速蔓延至二、三線城市。目前全國已有24個市縣正式步入限購時代，加上已傳出明確信號準備實施的城市，預計近期逾30個城市將被“限購令”覆蓋。業內人士分析認為，隨著更多城市加入限購行列，樓市調控效果將逐漸顯現。

　　七城市加入限購行列

　　1月21日，濟南房產“限購令”正式出臺。根據要求，從現在起至今年12月31日，濟南市及非濟南本市戶籍居民家庭，只能在市區范圍內新購一套新建商品住房。由此，濟南正式成為全國第23個施行限購的城市。

　　去年“新國十條”出臺后北京率先實施的樓市“限購令”正在二、三線城市全面鋪開。根據各地公布的信息統計，全國出臺“限購令”的城市已達到23個，分別是北京、上海、深圳、廣州、三亞、海口、天津、杭州、蘇州、溫州、南京、福州、廈門、寧波、大連、蘭州、太原、濟南、武漢、昆明、南昌、金華、鄭州。而今年年初，浙江金華的永康縣成為全國第一個直接干預房地產市場的縣級政府。

　　2011年開年后頒布“限購令”的7個城市分別為太原、濟南、武漢、昆明、南昌、金華和鄭州。由此可見，內地二、三線城市已成為第三波限購的主要對象。除了明確限購的城市外，西安、南寧以及青島、合肥等城市相關部門負責人也已明確表示，近期內將加入限購行列。

　　下半年限購效應將顯現

　　與2010年出臺限購政策的14個城市不同，最新加入限購的城市均屬于二、三線城市。而從2010年12月延續至開年的這一波樓市反彈中，二、三線城市的作用不容小覷。

　　據國家統計局的數據顯示，在2010年的銷售面積及銷售額度增速上，中部地區為19.9%及39.7%，西部地區為13.5%及32.2%，均遠高于東部地區的4.1%及10.1%。而據百城價格指數報告，位列去年12月份房價漲幅榜前十名的均為二、三線城市，其中剛剛出臺“限購令”的昆明及鄭州分別位于榜單的第八和第十三位。

　　從數據來看，“限購令”是直接導致當地樓市在短時間內成交量暴發性增長的主因。中指系統監測的每周交易數據顯示，上周監測的35個城市中，成交量環比上漲的城市占六成，過半數城市成交量環比漲幅超過20%。其中1月21日出臺“限購令”的濟南漲幅最大，環比超過100%。

　　但“限購令”的緊縮效果在政策出臺一段時間后將有所體現。比如，出臺“限購令”僅一周的武漢上周成交量下跌居各城市之首，達27.28%。2010年率先限購的城市成交也逐漸平穩，上海、南京和天津等城市成交環比微幅下跌，價格變動幅度都在5%以內。

　　楊紅旭認為，“限購令”蔓延對樓市調控效果有一個逐漸顯現的過程。在2010年十余個城市限購后，部分投資、投機性資金流向了尚未限購的城市，“擠出效應”明顯，比如由于“左鄰右舍”的廣州和深圳實行限購，東莞樓市成交火爆。但隨著限購城市增加，城市之間的“擠出效應”將減弱。另外，大部分城市規定一個家庭還能新購一套房，投資、投機者手中的“購房指標”一旦用掉就不能再買房。隨著投資需求的減少，同時商品房供應量的增加，預計今年下半年調控效果將更明顯，全國房價漲幅回落，總體維持盤整態勢，其中部分城市房價將出現一定程度的下跌。

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