樓市調整進入第四階段政策不變第五波馬上到來

來源:深圳商報 2012-04-26 10:47 http://www.413629.com/

　　自“三限”政策（限購、限價、限貸）推出后，房價終于低下了高昂的頭。結合2011年年報房地產行業的統計，對過去三年房地產市場的變化進行梳理，可以發現它依次經歷了四個階段：

　　第一階段是成交量下降。2011年國家的調控措施進一步趨緊，樓市的成交量迅速下降。

　　第二階段是價格從滯漲到回落。雖然一些城市的某些地段房價并未明顯下跌，但城市的整體價格、全國各城市的平均成交價回落卻是不爭的事實。國家統計局4月初公布了3月份70個大中城市的房價數據。按算數平均計算，在房價連續5個月環比回落后，9年來首次出現同比負增長。在2011年7 份開始公布該項統計數據時，70個大中城市的同比房價平均指數為104.5，而3月份已經回落至99.5。

　　第三階段是土地出讓價量齊跌。中投證券房地產分析師李少明最近專門研究了全國土地出讓情況，他說，從全國來看，一季度全國城市土地出讓成交量均出現下降，土地出讓金普遍環比大幅下跌。地價二線城市環比降幅最小，而一線和三四線城市樓面地價環比下降超兩成。

　　第四階段是房地產新開工增速下降。據全國一季度房地產數據，一季度全國房地產開發投資同比增長23.5%，較1~2月環比回落4.3個百分點，較2011年同期回落10.6個百分點。其中，房屋新開工面積增速近乎零增長。一季度房屋新開工面積同比僅增長0.3%，增速較2011年同期回落23.1個百分點，較1~2月回落4.8個百分點，距離負增長僅一步之遙。

　　沿海房地產開發集團中國區副總裁成實認為，以上描述的前四個階段比較接近房地產市場這三年來的變化。如果房地產調控政策不變，第五波也是一定會到來的，那就是新盤供應量減少。在第五波到來之前，量、價等指標會有反復，但總趨勢必定向下。

　　他說，目前還是去庫存的階段，而且還不斷有新的庫存。因房地產開發周期一般為2.5年至3年，因此全國房屋供應量減少的苗頭，大概要到兩到三年以后才會出現。

　　俞開江認為，因開發商買地和新開項目減少，未來幾年的的房屋供給將顯著減少，而剛需則可能保持一定的增速，房價下跌的空間可能不會太大。此外，房地產涉及很多行業，為確保經濟增長的7.5%的目標，政府對房地產政策必然將采取有保有壓的政策。

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