近日，上海市住房保障和房屋管理局公布了今年《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障房(經(jīng)濟(jì)適用住房)申請(qǐng)、供應(yīng)和售后管理實(shí)施細(xì)則》(下稱(chēng)《細(xì)則》)，對(duì)經(jīng)適房的申請(qǐng)條件進(jìn)行了微調(diào)，針對(duì)一些特殊人群的申請(qǐng)條件有所放寬。如申請(qǐng)對(duì)象按照本市規(guī)定的戶(hù)口投靠政策、取得本市城鎮(zhèn)常住戶(hù)口的，在提出申請(qǐng)所在地的城鎮(zhèn)常住戶(hù)口需連續(xù)滿(mǎn)1年就可申請(qǐng)。

　　這是上海自2009年以來(lái)第3次下調(diào)經(jīng)適房申請(qǐng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)悉，上海市今年經(jīng)適房準(zhǔn)入新標(biāo)準(zhǔn)由人均月可支配收入3300元放寬至5000元，上海本市城鎮(zhèn)戶(hù)籍連續(xù)滿(mǎn)7年降至連續(xù)滿(mǎn)3年，人均財(cái)產(chǎn)限額從12萬(wàn)元放寬到15萬(wàn)元。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究所一位專(zhuān)家表示，經(jīng)適房門(mén)檻不斷放寬，目前已經(jīng)惠及到城市白領(lǐng)階層，但申請(qǐng)的情況依然并不理想，很多經(jīng)適房還處于無(wú)人問(wèn)津狀態(tài)，說(shuō)明經(jīng)適房在制度設(shè)計(jì)上已經(jīng)偏離原來(lái)的方向。

　　削門(mén)檻難增購(gòu)房動(dòng)力

　　按照新的標(biāo)準(zhǔn)，人均月可支配收入由2011年4月時(shí)制定的3300元調(diào)整至5000元，標(biāo)準(zhǔn)上浮超過(guò)了50%。也即是說(shuō)，如果是家庭人均可支配收入5000元，按夫妻倆加一個(gè)孩子的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，夫妻倆平均月收入在7500元以下，就可以進(jìn)入到共有產(chǎn)權(quán)房的申請(qǐng)行列；這也就意味著一個(gè)三口之家，夫妻倆年薪加起來(lái)在18萬(wàn)元以下就可申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房。

　　同時(shí)，新標(biāo)準(zhǔn)中也放寬了單身人士年齡限定的條例，男性須年滿(mǎn)30周歲、女性由30周歲調(diào)整至28周歲。實(shí)際上，去年的經(jīng)適房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)僅僅是略高于上海人均收入水平，甚至可算是持平，因此其受眾面基本為中低收入人群，其中相當(dāng)一部分本就不具備購(gòu)買(mǎi)商品房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。而目前的新標(biāo)準(zhǔn)將覆蓋一批中等收入甚至偏上人群，而這部分人群中工作了三四年的年輕白領(lǐng)比重很大，普遍存在婚房需求，屬于目前商品住宅市場(chǎng)中“剛需”的一大主力。

　　漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡認(rèn)為，此番新版經(jīng)適房標(biāo)準(zhǔn)的公布并不完全都是好消息，范圍擴(kuò)大，也意味著部分公務(wù)員也有資格買(mǎi)，容易產(chǎn)生權(quán)力尋租，且經(jīng)適房項(xiàng)目的位置偏遠(yuǎn)、價(jià)格上漲還會(huì)受到一些購(gòu)房者詬病。不過(guò)我們還是不能輕易忽視經(jīng)適房門(mén)檻放寬所創(chuàng)造的巨大社會(huì)價(jià)值。更多人群從商品房需求中分流出來(lái)，被納入政府主導(dǎo)的保障房體系里面，一方面能夠影響人們對(duì)商品房供需甚至是房?jī)r(jià)的心理預(yù)期；另一方面，也能和當(dāng)前的樓市調(diào)控政策形成呼應(yīng)，減少調(diào)控遇到的阻力，特別是對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。

　　上海華歆房地產(chǎn)投資咨詢(xún)公司執(zhí)行總裁鄭詠告訴記者，目前的關(guān)鍵在于這些符合條件的白領(lǐng)們沒(méi)有申請(qǐng)經(jīng)適房的動(dòng)力。在鄭詠看來(lái)，轉(zhuǎn)讓是經(jīng)適房面臨的比較大的問(wèn)題。按規(guī)定，取得共有產(chǎn)權(quán)保障房房地產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)5年后方可轉(zhuǎn)讓?zhuān)绻枰D(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向原住房保障機(jī)構(gòu)提交《共有產(chǎn)權(quán)保障房轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)審核表》、與經(jīng)登記記載的同住人共同簽名(單身申請(qǐng)人購(gòu)房的除外)的書(shū)面申請(qǐng)、原《共有產(chǎn)權(quán)保障房預(yù)(出)售合同》、《房地產(chǎn)權(quán)證》、身份證、戶(hù)口簿等材料。

　　制度設(shè)計(jì)隱患

　　年輕白領(lǐng)面對(duì)著便宜的經(jīng)濟(jì)適用房卻不愿出手，其原因并不復(fù)雜。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，無(wú)論買(mǎi)商品房還是經(jīng)濟(jì)適用房，都要占用購(gòu)房人的資金，但購(gòu)買(mǎi)商品房者擁有房屋的完全產(chǎn)權(quán)和支配權(quán)，若急需用錢(qián)可以變現(xiàn)，且房?jī)r(jià)上漲則可以獲得資金的增值；而購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房者依照現(xiàn)行政策，產(chǎn)權(quán)不完整，出讓受限制，意味著至少5年內(nèi)無(wú)法變現(xiàn)，且基本喪失了這筆資金的增值能力，對(duì)于以精明著稱(chēng)的上海人，這筆賬很明了。

　　“長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房和大型居住社區(qū)這種保障房思路，可能在今后會(huì)給政府帶來(lái)難題。”新加坡國(guó)立大學(xué)東亞研究所所長(zhǎng)鄭永年日前在上海一次小型高層論壇上說(shuō)，他不看好國(guó)內(nèi)保障房體系中的這兩個(gè)品類(lèi)。作為中國(guó)問(wèn)題專(zhuān)家，生于浙江余姚的鄭永年近年來(lái)多從社會(huì)角度長(zhǎng)期關(guān)注中國(guó)保障房體系的建設(shè)，因此常常成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策制定者的座上客。

　　上海乃至全國(guó)其他一些地方的經(jīng)適房，由政府以土地、稅收等要素作價(jià)，和經(jīng)適房的購(gòu)買(mǎi)者共享經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)，這一模式被認(rèn)為起源于江蘇淮安，模式的發(fā)明者淮安房管局長(zhǎng)邵明認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房可以幫助中低收入者有能力擁有大部分屬于自己的房子。

　　鄭永年說(shuō)，雖然這種模式中產(chǎn)權(quán)不清的問(wèn)題目前可能被忽略，因?yàn)槿藗儺?dāng)前想到的是先住進(jìn)去，但若到這些房子在數(shù)年后升值，政府和住房者在產(chǎn)權(quán)分割中可能會(huì)出現(xiàn)糾紛。

　　為了達(dá)到經(jīng)濟(jì)適用房覆蓋一定比例戶(hù)籍家庭的要求，政府部門(mén)放寬了準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，并開(kāi)始反思和構(gòu)架整個(gè)保障房體系。但在某些批評(píng)人士看來(lái)，由于方向性的偏差，上海的模式可能會(huì)離初衷漸行漸遠(yuǎn)。（記者 邱桂奇）