3月住宅成交剛回暖，4月局部市場又下跌：近段時間，樓市“寒流”和“暖流”交匯涌動，步入房價走向“微妙期”，引發各方關注。

　　持續調控下的樓市出現哪些新變化？今年房價會否再現“大起大落”？在經濟增速下滑背景下，樓市調控面臨什么考驗？對此，“新華視點”記者追蹤調查，尋根探源。

　　“剛需”入市：樓市觸底、再次上漲的信號？

　　國家統計局18日數據顯示，3月份房價總體上繼續呈下降態勢，但新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市有8個，比2月份增加4個。

　　“房價似乎正觸底，大家又開始談買房話題。”上海一家咨詢公司白領劉彤告訴記者，“我們辦公室里五六個沒有買房的同事中，最近一人剛剛出手，另有兩人正頻頻看房。”

　　在北京，記者15日在南五環附近的“鴻坤理想城[最新消息 價格 戶型 點評][最新消息 價格 戶型 點評]”售樓處看到，大廳之內有上百人在咨詢、辦理購房手續，這與前不久無人問津的場面形成對比。購買了一套房產的北京市民李輝說，他在京工作已6年，錯過了2008年房價低谷期，當前房價有所調整，“怕再錯過了”。

　　記者發現，近期進入樓市的不僅有居住性購房的“剛需”身影，也有少數投資者“變相入市”。在北京首開熙悅山[最新消息 價格 戶型 點評]項目現場，在記者追問下，方先生坦言，他和未婚妻名下各有一套房產，為規避“限購令”，他們推遲婚期，最近剛出手買了一套房子。而有些家庭為了繞開限購政策，甚至搞起“假離婚”。

　　對于樓市“回暖”跡象，中國房地產學會副會長陳國強認為，首先是針對“剛需”的信貸政策松動，目前購房者首套房可做到9折利率，相當于房價下調5％至10％。其次，在房價下降效應下，“剛需”入市積極性增加。第三，限購政策執行超過一年，外地符合購房資格者增多。

　　不過，世聯地產17日發布報告稱，當前購房者信心指數只是小幅回升，表明購房者對未來半年房地產市場走勢的樂觀程度有微小改善，但仍處于歷史低位，而且仍有近五成客戶認為價格會繼續下降。

　　顯然，將剛需的階段性釋放，當成房價再次進入上漲通道的信號，是不確定的。

　　中介“托市”：“市場回暖，火熱招聘，月薪過萬不是夢想？”

　　由于處在樓市的神經末梢，房產中介公司被認為對市場冷暖最敏感。

　　鏈家地產置業顧問趙先生告訴記者，自今年2月份以來，市場就轉暖了，成交量逐步走高，連他們自己都感到意外。

　　記者近日在北京百環家園、珠江帝景、三環家園、萬年花城、瑞海家園等項目附近走訪看到，馬路上中介房源牌數量多了起來，中介門店進進出出的人也明顯增多。

　　與數月前大量關店、裁員不同，現在一些中介門店又打出招聘廣告。北京一家大型房產中介的招聘口號是：“市場回暖，火熱招聘，月薪過萬不是夢想。”

　　不過，據北京中原地產統計，二手房成交量在3月出現再次突破萬套后，在4月上半月成交量有所下行。記者在北京走訪發現，目前成交多的二手房主要在三環以外，中心城區的成交仍然低迷。

　　對此，北京中原市場研究部總監張大偉分析說，剛性需求大規模入市的前提是房價有明顯松動，但從北京等大城市二手房市場來看，整體降價力度仍然有限，成交量難以持續增加。

　　還要看到，在限購政策不松動下，“剛需”釋放后將會呈現一定的衰弱效應。

　　“本次樓市調控本質是行業大調整，短期回暖難以改變行業調整格局。”世聯地產[簡介 最新動態]北京公司副總經理劉春巖表示，這一判斷綜合了當前國內外經濟形勢，也考量了地方考核體系改革等變量，應當是科學和清醒的。

　　開發商預期：市場漸趨理性　房價難再“大起大落”

　　作為房地產開發的前端，土地市場冷暖是開發商預期好壞的“試金石”。

　　4月18日，北京豐臺區盧溝橋鄉C9地塊招標，只有一家公司參與報價，最終以3．58億元“底價成交”。此前的3月27日，上海崇明縣城橋商品房基地1號和2號地塊招標，同樣被唯一競買人以底價買走，其3075元／平方米的樓板價，較一年前縮水四成多。

　　“行情好的時候，是開發商找政府；現在倒過來，政府找開發商。”上海一家房地產公司老總說，受持續從緊的調控政策及供地季節性調整等多重影響，開發商拿地的熱情仍然較低。

　　不僅如此，商品住宅市場仍然持續著降溫過程。國家統計局數據顯示，一季度商品房銷售面積同比下降13．6％；其中，住宅銷售面積下降15．5％。東部地區的降幅明顯大于中西部地區。

　　另一個問題是開發商的“庫存增加”。據北京中原地產統計，截至本月15日，滬深兩市已有85家房企發布年報，合計庫存值高達9641億元，相比同樣面臨調控的2008年同期，庫存值上漲180％。預計全部上市房企的庫存市值達到1．2萬億元，創出歷史新高，庫存消化周期超過4．5年，同比明顯延長。

　　復地集團董事長張華說，近期公司專門邀請同行、專家舉行研討，“對于調控，大家覺得可能不會再出臺新的政策，但也絕不會放松”。他說，目前企業對調控的認識越來越理性，今年房價應該不會出現“大起大落”。

　　后市“兩大矛盾”　考驗未來調控

　　4月13日的國務院常務會議重申，堅持房地產調控政策不動搖，決不讓調控出現反復。業內人士分析認為，目前樓市在向調控預期的方向演變，但依然面臨雙重考驗。

　　其一，“抑投資”與“保剛需”如何并舉？

　　“經過此輪調控，更多房企將會加大普通住宅的開發比重。”復地集團[簡介 最新動態]董事長張華說，抑制房地產投資過快增長，不能一刀切，推動樓市結構持續優化才是正途。

　　“今后應強化‘有保有壓’的差別化機制。”上海永慶房屋公司總經理陳史翎等人建議，既要對投資投機性需求設立“防火墻”，又要讓合理的購房需求正常釋放，這需要從信貸、土地、稅收等多方面實施“定向調控”。

　　其二，“保增長”與“調樓市”如何兼顧？

　　今年一季度全國GDP增幅延續下滑態勢，創下2009年二季度以來新低，部分省市經濟和財政增速更明顯低于預期。調控之下房地產業的降溫、土地出讓金的縮減以及關聯產業的低迷，對地方政府的壓力正越來越大。

　　國土資源部日前部署今年房地產用地供應和監管工作時強調，充分估計一些地方可能松動調控政策等困難，做好今年的房地產用地管理和調控工作。

　　對此，同策咨詢研究中心總監張宏偉等業內人士表示，抑制房價從根本上說要“促供應”，在今年“保增長”與“調樓市”關系上，各方博弈會加劇，這要求樓市的“政策調控”要盡快轉向長效的“制度調控”。（記者 葉鋒 劉德炳）