劉忠良：中國房價分兩次崩潰

　　近日，關于未來中國房價是要大跌還是要報復性的上漲，兩種觀點大戰起來。

　　溫家寶總理在4月13日國務院會議上說：“鞏固房地產市場調控成果。堅持房地產調控政策不動搖，決不讓調控出現反復。采取有效措施增加普通商品房供給。推進保

　　障性安居工程建設，完善公租房、廉租房的配套設施。”

　　對此信息，有人理解為房地產報復性上漲的可能性很大，有人理解為中央會堅定房價調控導致房價下跌。

　　我依然堅持我以前的觀點：由于中國房價泡沫嚴重，此泡沫必然破裂，房價必有一大跌，大約在2013年左右開始；由于“80后”和城市化的買房支撐及中國經濟的較快發展，中國房價在近幾年不會跌到底部，或許在大跌后有小幅反彈；等到2025年左右或更早，由于購房年輕人口大幅減少，此時中國經濟增速已大為下跌，中國房地產將如日本一樣跌入底部；中國房價會2013-2015年左右和2025年左右形成兩次大跌，在后一次永不翻身，中國房價最終會呈現兩次階梯崩潰的局面；不要相信“以房養老”，已經購房準備“以房養老”的人盡量在2020年之前拋售房子。

　　根據這樣的預計，我的建議是：對于房地產投資者和房地產商，在2012年18大前或最晚2013年“兩會”前盡快售房，越快越好；對于準備購房者，建議2012年和2013年盡量不要買房。比如一套現價200萬的房子，如果房價下跌5%那就節約10萬，下跌10%就節約20萬，下跌20%就節約40 萬，下跌50%就節約100萬（如在偏遠郊區和泡沫嚴重地區）！多等一兩年節約N個萬，你等不等？特別是，現在新房多在郊外，郊外房價下降空間最大，多等一兩年甚至有可能省去一半錢。

　　比如鄂爾多斯，鄂爾多斯新城康巴什在2010年樓市均價為10000元，在2011年高利貸危機之后，康巴什房價至2011年11月底暴跌至 3000多元，下跌六七成。如果說鄂爾多斯缺乏人居住，那外來人口云集的溫州呢？2011年8-12月溫州房價慢慢下跌了起來，今年正月過完，溫州房價基本跌去30%-40%，許多房子價格跌去50%。

　　鄂爾多斯房價大跌，鄂爾多斯完蛋了嗎？沒有，除非鄂爾多斯的煤礦挖完了。溫州房價大跌，溫州完蛋了嗎？沒有，溫州人照樣生活，只不過是晚接手的投機客和買房房貸者大倒霉了。

　　房價大跌是有可能的

　　，比如20%-30%左右或嚴重地區40%-50%左右。房價大跌也沒有那么可怕。既然官方說中國銀行業可以承受50%的房價大跌，那大跌20%-30%是不會有多大危害的。中國以國有大銀行為主體，房價大跌根本不會像某些人說的那么可怕。

　　可怕的根本不是大跌，而是慢跌。

　　在房價慢跌的情況下，房價仍較高，多數有住房需求的人仍買不起。購房出租的投資者而言，房地產投資仍缺乏意義。由于 “買漲不買跌”的心里，在房價慢跌的情況下，無論是真正的房屋需求者和房地產投資者，還是投機者，多數都不愿出手買房。沒有人買房，誰來愿意繼續建房？不繼續建房，那房地產的GDP、就業、稅收、土地出讓金哪里來？還怎么帶動相關的行業？所以房價慢跌危害最大。政府所做的不應該在房價下跌的情形下去救市，而應該更有力度更有效果的推進房地產調控，一次性的將房價暴跌至合理位置（好處見下面的分析）。

　　對于我認為2013年房價會大跌的觀點，有些人認為我不懂中國經濟。是的，中國經濟問題向來不僅僅是經濟問題，而是經濟規律加政治需要。但經濟規律終究是經濟規律，政府或者說一些地方政府是拗不過經濟規律的大腿的，地方官員也不會在中央要求把房價降低到合理水平的政策尺度下大越界。

　　有人問我，你知道房地產的后臺老板是誰嗎？土地出讓金最高時（2010年）接近地方財政收入的7成，不少政府人員也直接是高房價獲益者，據此有人認為地方政府就是房地產的后臺老板。

　　不過我不這樣認為，房地產的最終后臺老板不是地方政府，而是中央。關于地方政府的財政收支問題，這最終還是中央政府的問題，因為地方政府如果無法償還，中央總要承擔一部分。土地出讓金收入占地方財政收入比例過大，這跟中央與地方的收入項目分配相關，同樣在支持方面也是中央和地方的支出分配不同罷了。房價大跌，銀行壞賬增加，這主要在國有銀行，也是中央政府的問題。影響房價關鍵的土地政策，這主要也在中央要什么養的土地政策。在高房價高物價高民生壓力及發展穩定方面與短暫房地產泡沫下的GDP增長、就業、財政收入，中央如何取舍，由此決定房價調控的力度與方式，這還是中央政府的問題。所以，中國房地產的最終后臺老板是中央。

　　高房價對民生與經濟社會發展危害極大。房價高，地價高，房租、租金高，那經濟運行成本和居民生活成本必然高，危害經濟社會健康發展、創新和經濟的轉型升級。

　　比如街道兩旁的商店，房租高，商品價格被迫太高，同時利潤和員工工資受到擠壓，危害就業和民眾收入增長，降低內需，拉大貧富差距。同樣，租用寫字樓的創業者或創新者，由于房租成本高，必然危害創業和創新。商店或寫字樓后面的居民房，不是購房時價格高，就是租金高，提高民眾生活成本且危害內需。由于過多資金流向房地產，房地產過多透支消費購買力，則危害經濟的轉型升級。高房價的必然結果是高經濟運行成本、高創業創新成本、高生活成本、低就業、低收入、經濟低端化和貧富差距的持續擴大。

　　高房價達到頂端，泡沫達到頂峰時，由于此時房價無法繼續較快上漲，向下壓力巨大，房地產在此時已經無法創造很多GDP、就業和財政收入了，且此時高房價已經達到危害最大化。比如2012年1月，京、滬、廣三大一線城市土地出讓金同比降幅驚人，上海1月土地出讓金同比縮水達七成，北京則為去年同期的三分之一，廣州更是由28億降至2.9億，縮水幅度達九成。2012年1-3月份，房屋新開工面積僅增長0.3%，而住宅新開工面積下降5.2%，房地產泡沫所創造的就業與GDP已經后繼乏力。

　　這時候，高房價的危害持續，同時高房價創造的利益卻大幅下滑，作為房地產的最終后臺決策者，面對持續的高房價危害和民生抱怨，應該痛殺已經被榨干利益的房地產泡沫，所以中央的房價調控力度只會越來越大。比如過去中央說“防止房價過快上漲”，現在是“調控到合理水平”。溫家寶總理對房價調控的決心比以往更堅決的多。

　　比如，4月13日《每日堅決新聞》報道，至少兩名房企人士向《每日經濟新聞》記者透露，有關政府部門內部有人提議，具體項目的上一期房源去庫存率達70%以上，項目開發商才可以申請推出新房源，否則預售證申請將不會被批準。上述人士認為，有關部門試圖通過此舉促使房企加大以價換量的壓力，減少地產調控效果顯現中附帶的包括金融風險在內的相關風險。

　　據今年網上流傳，一些央企內部發文通知全國各地分公司，不惜降價也務必要在今年7月前賣完手上所有存量房，6、7月中央或將出臺重磅型的調控政策。

　　對于下一屆政府，由于房地產泡沫的利益已經被榨干，而高房價對經濟社會和發展穩定的危害持續存在或持續增加，調控力度只會更強。到2012 年的18大和2013年的“兩會”，由于中央換屆前的穩定訴求結束，“新官上任三把火”，為了表示對民生的重視，房價調控手段將更具火力。

　　對于下一屆政府，我相信會更努力調控房價，也相信會把房價調控的更好。

　　習近平副主席在不到16歲時下鄉，從那時就和貧苦的農民一起生活過。相信有這樣的經歷，對中下層人民的利益會更照顧。比如他要求增加工人和農民代表的比例。對于對民生危害極大的高房價，估計習近平副主席更具有調控的決心。

　　李克強總理出身基層干部家庭，北大經濟學博士畢業。對于高房價對民生和經濟的危害，我相信北大高材生總理更清楚。如何調控調控房價，如何讓房價降低，相信經濟學博士總理應該更有對策。現在李克強副總理已經負責保障房建設，那明年“兩會”后，中央政府應該會更給力的解決民生住房問題，房價調控只會更強。