購買二手房應(yīng)及時辦理過戶手續(xù)

來源:三明日報 2017-07-25 10:24 http://www.413629.com/

　　案例：2014年底，王某與李某達成《房地產(chǎn)買賣契約》，李某將其所屬的涉案房產(chǎn)以100萬元的價格轉(zhuǎn)讓給王某。雙方又口頭約定王某先支付95萬元，剩余5萬元在房屋過戶后再行支付。王某于2015年初支付95萬元給李某后，李某即將房屋鑰匙交給王某，后王某將涉案房產(chǎn)出租給他人，隨后李某以在外出差為由，一直未能及時與王某一起辦理房屋過戶手續(xù)。2015年6月，雙方就涉案房產(chǎn)分別到房屋權(quán)屬登記中心、市地方稅務(wù)局、區(qū)地方稅務(wù)局辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)以及繳納了相關(guān)費用，當涉案房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)均已通過市房屋權(quán)屬登記中心的審核，在即將辦理過戶登記時，市房屋權(quán)屬登記中心接到法院查封涉案房產(chǎn)的通知，致使涉案房產(chǎn)無法辦理過戶登記。經(jīng)了解，原來李某在未過戶期間向某銀行貸款，并將涉案房產(chǎn)抵押給銀行，李某因未能及時還款，被銀行起訴，李某敗訴，銀行已申請執(zhí)行該房產(chǎn)。眼看房屋即將被銀行執(zhí)行拍賣，王某馬上聯(lián)系李某要求其歸還95萬元的購房款，但李某已身無分文，現(xiàn)王某如何運用法律手段才能得到最好的救濟結(jié)果。

　　法律評析：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）第十七條的規(guī)定，被執(zhí)行人將其所有需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。從該法條可以得知，如果王某要保住涉案房產(chǎn)要滿足三個條件：一是已支付全部價款；二是該房產(chǎn)已實際占有；三是未過戶非王某的過錯。從該案例分析：1、王某已按約將95萬元支付給李某，只剩5萬元，因還未過戶，才沒有支付，應(yīng)視為已支付全部房款；2、王某已取得鑰匙并將涉案房產(chǎn)出租，已實際占有；3、從上述案例來看，未履行過戶手續(xù)是李某故意拖延，而非王某的過錯。綜上，王某可依據(jù)《規(guī)定》的第十七條來主張權(quán)利，可以此向法院申請執(zhí)行異議。

　　律師提示：1、在自然人之間的房屋買賣過程中，應(yīng)盡量找有資質(zhì)中介公司參與；2、雙方應(yīng)盡快辦理房屋過戶手續(xù)；3、應(yīng)在辦理房屋過戶手續(xù)過程中，雙方履行全部義務(wù)，即一手交房一手交錢，避免日后產(chǎn)生不必要的麻煩；4、當遇到糾紛時，冷靜對待，聘請律師介入。　(作者系福建楓樺律師事務(wù)所律師)

原標題：購買二手房應(yīng)及時辦理過戶手續(xù)

責任編輯：李曉靈