什么叫“保持房地產業長期平穩健康發展”?就是不能“盲目發展,出現泡沫”。什么叫“房價合理回歸”?就是“使房價與居民的收入相適應”。這一由溫家寶總理闡述的政策如能長期穩定,將是一個“長期利好”。
中國有龐大人口,又在工業化和城鎮化上升期,住房需求剛性且可持續。但中國社會消費品零售總額18.1萬億元,全國商品房銷售額已達5.9萬億元(2011),后者與前者之比達1/3,在房子上的支出比例過高。如果房價繼續不斷攀升,此長彼消,則居民其他方面的支出將無力維持,或者只能提高負債率,也就是拿明天補今天。
金融業者往往喜歡泡沫,因為泡沫具有“財富效應”,但泡沫也有一個特性,就是再美再大也會破滅。馬克斯·韋伯在《世界經濟史綱》中說,“經濟危機是由投機引出的”。愛爾蘭從十年前的“凱爾特之虎”變成“歐豬五國”之一,就是投機惹的禍,泡沫最熱時買房可以百分之百按揭,不少購房者爭先恐后囤積超出實際需求的房子。當泡沫破滅,才發現資產縮水一半多,債務卻無法償還。
美國財政部駐華經濟與金融特使David Dollar撰文說,從1998年到2006年,美國房價翻了一番,住房按揭貸款增長了150%,而同期國民收入和GDP的增長卻沒有那么迅速,房價上漲超過了基本面,回過頭來看是很糟糕的泡沫狀態。其實,上世紀七八十年代美國房地產熱中就出現過“十大空城”,房地產投機失敗造成大量金融機構陷入危機,破產的儲蓄貸款合作機構超過800家,得克薩斯州6成以上儲蓄貸款合作社破產。
但泡沫破滅后總會重啟,甚至吹得更大,一個重要原因是“投機”已變成很多現代人經濟生活的“幕后導演”,加上從眾心理和金融機構助力,泡沫很快又會泛起。
中國的房地產調控已使投機熱大為冷卻,一旦政策改弦易轍,投機熱將迅速反彈。支持剛性需求,但持續堅持對泡沫投機空間的壓縮,才能為實體經濟發展和結構調整打開空間。