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樓市突現“回暖”行情 業內人士出現不同看法

來源:新華網 2012-03-19 11:27 http://www.413629.com/

  徘徊在低谷大半年的南京樓市,春節后成交量持續攀升,三月前兩周,新房成交2800多套,認購量高達3500多套。與此同時,全國部分大城市樓市銷量也開始回升。這一波“回暖”,究竟是短期釋放還是長期趨勢?記者進行了采訪。

  樓市突現“回暖”行情

  從最低谷時日均認購不足100套,到近期接連跨上兩三百套關口,二手房成交量在最近一個月達到4500套,已接近常年水平,南京樓市似乎在短期內突然“回暖”。

  記者3月初采訪某網站組織的看房團發現,組織者原本安排了12輛大巴,可隨著看房人不斷增多,最后不得不臨時叫來3輛大巴。“最近的看房團常常人員爆滿,一兩百人一下子涌進來,售樓處都裝不下。”某樓盤銷售人員說。

  記者采訪了解到,這一輪“回暖”首先從郊區剛需樓盤開始,江寧、江北低價位樓盤托起來大部分交易量。此后,改善型、高價位樓盤也開始升溫。“鳳凰熙岸”、“高科榮域”等高價格項目,開盤當日即售罄。“中海地產”在南京的兩個項目開盤當天銷售額達到11億元。

  南京市民于先生說,原計劃上半年觀望,下半年買房。“雖說房價回調的遠遠不夠,但是現在銷售速度很快,而遠郊房價已降到了7000多元,近郊1萬元左右,感覺再降的空間不大了。”

  南京樓市的表現并非個案。據監測,2月份的第四周(20日至26日),全國14個一、二線城市新建商品住宅成交套數環比增長26.7%,同比增長15.3%,創造了今年單周銷量的新高。其中,北京環比增長238%,達到2700多套。天津、南京、杭州、深圳、廈門、成都環比增長均超過30%。

  北京二手房3月份前兩周成交量突破4000套,這是去年12月北京執行新的二手房最低計稅價格標準以來,市場成交量的最高點。

  隨著商品房交易量的上升,土地市場也有復蘇跡象。東莞市近期有兩幅土地溢價出讓,在沉寂了兩個月之后,合肥、南京均開始推出土地。“龍湖地產”出現“十億周末”,該集團還將今年的銷售目標定為390億元,在去年銷售額的基礎上增加了10億元。

  多種因素促進交易回升

  記者采訪了解到,這一輪樓市“回暖”與樓盤新一輪降價直接相關。首先是開發商“以價換量”范圍擴大,吸引購房需求加快“入場”。

  今年以來,除了中海、萬科、恒 大、龍湖等去年就開始降價的開發商,又有保利、招商等全國性大型房企加入降價的行列,這些品牌房企的促銷行為帶動越來越多的中小房企效仿。

  據統計,2月以來南京的房價指數已經回到了2010年上半年的水平,打折樓盤已占總數的七成。亞豪機構的監測顯示,目前,北京有超過八成的在售項目正在進行著不同程度的打折促銷,其中比價格高峰期回落幅度超過20%。

  一些大力度促銷方式也在加速銷售。南京近期有多家樓盤推出幾年前曾經出現的“一成首付”。即購房者原本要支付三成首付,現在只需支付一成,剩余兩成先由開發商墊付,購房者要在約定的時間內無息還清。

  某業內人士表示,高庫存迫使開發商加大打折力度,價格一旦接近購房者的預期,積蓄已久的需求就會“一觸即發”。

  其次是存款準備金率下調,銀行信貸政策保障首套房貸,以及差別化利率執行加快了交易速度。

  南京某地產經理介紹,央行2月下旬下調存款準備金率,數千億元的流動性被釋放,必然有一部分資金會進入房地產領域。去年房貸常常兩三個月都辦不下來,成交量自然上不去,今年下款速度快多了,10天半個月就辦好了,這也促進了成交。近日,一些銀行開始下調首套房貸款利率,這對購房者來說無疑是一大利好。

  第三是剛性需求頂托市場。南洋地產中國區總經理鐘沛介紹,快速城市化帶來的龐大剛性需求不能忽視。據第5次人口普查統計,南京市“十一五”年均增加常住人口18萬人。調控兩年來,南京住宅庫存雖然超過5萬套,達到歷史高位,但是現在1個月就能消化5000套。

  采訪中也有市民表示,樓市的“回暖”還有開發商造勢的因素。近期南京樓盤的“退換房率”居高不下,據房管局統計,有的樓盤退換房多達100多套,說明有不小的水分。

  殺跌性反彈還是實質性復蘇?

  記者采訪了解到,對于近期成交上升,業內出現不同的看法。

  某網站研究院院長李智認為,兩會上傳達出的“房價遠遠沒有回到合理價位”的信息,這實際表明了國家對樓市進行長期調控的決心,“調控遠未結束,房價仍需回歸”,對市場預期必將產生很大影響。

  李智表示表示,根據對長三角7個城市的近期成交情況分析,這一輪回暖屬于“殺跌性反彈”,因為80%的交易與降價有關。“預計這一輪反彈只能持續到四月底,因為調控不會終止,積壓的剛需兩個月就能釋放。”

  “目前全國樓市成交量和價格都在向下走,難言回暖。”某研究院研究總監曹旭東說,近期樓市的特點是單個樓盤價格“跳水”引發的“點狀”放量,不降價的樓盤乏人問津。這實際是開發商獲利“回吐”的過程,也是一種行業自救。

  香溢置業江蘇分公司副總經理張良表示,開發商日子并不好過,今年資金鏈比去年還要緊張,銀行貸款、信托、債券等融資渠道紛紛被“堵死”,除了降價,沒有任何出路。因此還不能說是全面回暖。

  江蘇省政府參事室主任宋林飛表示,近期投資者入市再次折射出樓市調控的復雜性。當前投資渠道匱乏,房產本身具有投資價值,一旦形成看漲預期,極易跟風,甚至進入“癲狂”狀態。要讓房價持續回歸,仍需不斷強化調控預期。(記者 鄧華寧 孔祥鑫)

責任編輯:hdwmn_hsy
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