N見習記者 林秋燕 許茵茵 本報記者 陳振偉 文/圖

核心提示

　　限購、停貸、加息、限價……房地產調控政策招招劍指住宅市場，廈門市的一手、二手商品住宅成交量也出現了明顯萎縮。而此時，很多投資客紛紛把目光轉向了基本不受新政影響的店鋪、廠房、寫字樓等商業地產，廈門的孟氏、高鵬、世紀聯合等品牌房產中介公司也都成立了商業地產部。不過，記者調查發現，在這火熱的背后，實際上卻存在諸多隱患，投資者需謹慎對待。

二手商業潮涌現
多家中介成立商業運營部

　　近期，“新國八條”、加息等系列調控組合拳突襲樓市。廈門商品房市場遭遇了一場前所未有的震蕩，成交量迅速萎靡。3月份以來，廈門住宅成交量呈持續下跌景象，上周廈門全市住宅成交量154套，島內外住宅成交最低均呈萎靡狀態。

　　事實上，廈門住宅市場成交冷清早在不少人的意料之中。自去年4月第一輪樓市調控風暴開始，一些精明的投資客就將目光轉向了不限購的店鋪和寫字樓等商業地產。來自廈門網上房地產網的匯總數據顯示，去年4月份至今年2月份，廈門地區寫字樓累計成交3336套，商鋪累計成交1717套。其中，去年9月份以后，廈門地區的寫字樓成交量連續暴漲，僅9、10兩個月，廈門寫字樓成交量就達1993套，占樓市成交總量的60%。同時，廈門商鋪成交量也猛增。其中，今年1月，廈門商鋪成交409套，面積3.22萬平方米，是近年來銷售行情最為火爆的一個月份。

　　受此影響，眼下，丹廈房產、浦廈房產、高鵬房產、世紀聯合房產等多家中介，都成立了專門的商業地產部，主營商業地產，其商業地產業務的成交量也隨之大幅上漲。

　　據了解，相比“廈八條”出臺前，不少房產中介的商業地產業務量已上升了約30%。廈門世紀聯合房地產代理有限公司總經理郭忠宗介紹，由于商鋪的價格比較沒有可比性，回報率高于住宅，再加上限購令的影響，使得目前廈門商業地產很火。“3月份以來，商業地產成交量占公司成交總量的比例已經由原來的10%上升到40%左右了。其中，銷售比較火熱的是社區里50平方米至100平方米的商鋪，投資成本在200萬元至500萬元之間。”并且，島內寫字樓、廠房的空置率也都很低，正規的廠房供不應求。

　　21世紀房產弘居店店東馬艷也表示，商業地產并不像住宅市場那樣完全依賴交易來獲得升值，收取租金也是商業地產較為穩定的投資回報，因此受到了很多投資客的青睞，“500萬以內的商鋪、寫字樓很好賣，近期我們店的主要業務都是在商業地產了。”

　　業內分析，商業地產交易火爆，一方面是因為住宅受限，投資者投資轉向，同時購買審批和操作流程更為簡單。此外，目前廈門獨特的區位優勢及海西建設龍頭城市的地位，使其在商業地產上存在很大發展空間，因此吸引諸多投資者關注。

交易火爆
催生二手商業地產市場亂象

　　廈門商鋪這類商業地產火熱，但一些業內人士也提出了自己的擔憂，目前廈門商業地產市場存在從業人員不專業、投資客盲目投資、短期投資者增多等隱患。

　　有業內人士就指出，商業地產受政策規劃影響非常大，而且商業地產市場比普通的住宅市場對專業性的要求更高。而之前廈門的商業地產并不突出，目前廈門幾乎沒有經過專業培訓的商業地產經紀人，大多數經紀人都是從原先的二手房經紀人抽調過來，這無疑是一大隱患。

　　郭忠宗表示，目前廈門商鋪出租回報率比前兩年有所下降，很多只有2%、3%，但很多人還是跟風似的投資。21世紀房產弘居店店東馬艷也表示，商業地產涉及的商鋪、寫字樓、公寓等業態對于大部分投資客而言有些陌生，對其投資價值判斷難以把握，但現在一些投資客缺乏理性，沒有充分及時了解政府的規劃，在缺乏客觀市場分析下盲目投資，導致其買到的商鋪無法得到理想的回報率。

　　廈門置強房產營銷策劃代理有限公司總經理余永燦告訴記者，在目前選擇店鋪的投資者中，大部分是以短期投資為目的。這意味著，這些投資客正趁著這波上漲行情，通過頻頻轉手商鋪來獲取差價。“一些店鋪，1年之內就被轉手3、4次那太正常了。”每轉手一次，往往就要多提價10%~20%，因此獲利頗豐。“但是這就會短時間內推高價格，在價格不斷走高時候，接最后一棒人怎么辦？”

　　此外，還有業內人士還透露，眼下，廈門商業地產市場還存在業主聯合租客哄抬店鋪租金，以期抬高其交易價格的現象。“比如，一個150萬的店面，實際的店租是5000元，被業主和租客包裝成8000元后，同樣是4%的回報率，這個店面就可以賣到240萬了。”

商業“旺火”背后
投資仍需謹慎

　　面對著這種種的隱患，一些業內人士也是紛紛提出了自己的建議。

　　“廈門商業地產熱炒時期并不意味著投資商鋪是一項穩賺不賠的買賣。”一位業內人士也表示，商鋪的價值取決于經營環境、場所氛圍、區域業態定位、物業配套和入住人口數量等多種因素。

　　世紀聯合房產總經理郭忠宗告訴記者，眼下，商業地產已經被炒高了，存在較大風險，比較不利于短期內炒作投資。郭忠宗建議，業界看好未來租金可能會穩步上漲，因此，選擇長線投資獲得的回報率或更高。而要作為中長期投資的話，郭忠宗還建議，在商鋪的選擇的時候，可以看下店鋪的產權證，看這位業主是什么時候買的，如果是買了三五年的，那投資的風險就比較小。

　　21世紀房產弘居店店東馬艷也是表示，現在的店鋪合同都是一年簽的，基本每年都會上漲，而今年有可能會上漲10%~20%，所以如果作為一個中長期的投資，收租金也是一個不錯的收益，并且幾年之后也可以再找時機轉手。

　　“在廈門，優質的寫字樓、廠房投資的回報率一般在6%~8%之間，出租收益比住宅劃算，長期持有的話，十幾年之后，就可以把成本收回來了。而從目前在我們公司成交的寫字樓、廠房來看，一般也都是公司投資買來自己辦公的或作為一個公司資產將長期持有。”世紀聯合房產總經理郭忠宗表示。

□行業分析

新興商業
較具投資潛力

　　已經從事8年商業地產的投資運營的廈門豪斯房屋代理有限公司企劃執行總監黃曉斌也給我們提供了投資廈門商業地產的幾點建議：

　　如今，島內，廈門傳統老商圈的店鋪已經賣得很貴了，想要投資就需要比較雄厚的經濟實力。而相反一些為配套大的住宅社區形成的新興的商圈投資空間還是比較大。隨著廈門島內外一體化的發展，投資島外還是有升值空間的，特別是一些政府規劃比較好的片區，比如環東海域、杏林灣等，此外島外也將會出現多個大型住宅社區。

　　而具體到店鋪的選擇，可以考慮以下幾個類型：沿街的店面；附近有大超市、大百貨、大餐飲等主力店的店面；主題比較明確的專業市場的店面，像江頭的建材城就是屬于這類。不過再好的地段、再好的項目如果沒有良好的經營最后也只能走向蕭條，因此在購買商鋪時也應該了解其經營團隊是否專業。

□相關鏈接

房產經紀服務
實行明碼標價

　　作為第一部針對房產中介行業的全國性法律法規，《房地產經紀管理辦法》在4月1日正式施行。今后，房地產經紀服務要實行明碼標價制度了。

　　根據《房地產經紀管理辦法》規定，未來將強化房產中介經營規模和證照方面的監管，提高準入門檻，對房地產經紀人員也將實行職業資格制度。記者從廈門房地產中介行業協會了解到，眼下廈門房產中介人員僅有不到三成具有相關從業證書。

　　此外，制度還明確規定：房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務的，應當向委托人說明服務內容、收費標準等情況，經委托人同意后，另行簽訂合同。房地產經紀服務實行明碼標價制度。房地產經紀機構應當遵守價格法律、法規和規章規定，在經營場所醒目位置標明房地產經紀服務項目、服務內容、收費標準以及相關房地產價格和信息。房地產經紀機構不得收取任何未予標明的費用；不得利用虛假或者使人誤解的標價內容和標價方式進行價格欺詐；一項服務可以分解為多個項目和標準的，應當明確標示每一個項目和標準，不得混合標價、捆綁標價。

　　業內人士表示，這意味著今后類似評估費、貸款費之類的收費，必須“挑明”、“標明”，讓購房者有足夠的知情權和選擇權，有利于防止購房者在買房過程中因為對收費項目、標準不了解“吃暗虧”。不過，制度雖好，但由于不少政策中都沒有規定細則，以及具體操作的方式與懲罰規定，因此，對于其實施效果，業內人士均持保留態度。